30.6.2011 par admin.

Des immeubles sans routes, des enfants sans écoles, des croyants sans mosquées, des malades sans proches secours, des foules sans policiers. Non, ce n’est pas une liste à la Jacques Prévert, bien que les ratons laveurs circulent librement par manque d’équipement entre le béton neuf.

Le développement des villes en cours d’urbanisation aboutit parfois dans certains quartiers nouveaux à des zones boueuses difficiles d’accès, qui le demeurent pendant des années, sans parler des inconvénients du quotidien pour de nombreuses familles. Ville nouvelle, ou ville-dortoir comme l’appellation court désormais, n’encouragerait pas les demandeurs à devoir s’exiler de toute vie sociale pour autant. Avant de signer l’acte d’achat allez vous rendre compte de l’environnement qui parfois est très beau, quand seul le paysage naturel existe et moins quand les panneaux promesses vous annoncent une suite potentielle…

Le charme des anciennes médinas n’est pas près de disparaître, avec sa vie active et grouillante, critère indispensable d’un groupe social viable au Maroc. 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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Des logements, des logements… mais les équipements ne suivent toujours pas

Le taux de réalisation des équipements publics est à peine de 15%. A Rabat, Tanger et Marrakech, les exemples d’ensembles immobiliers déjà habités et dépourvus d’équipements sont légion.  En dépit d’une mobilisation depuis plusieurs mois et une attention en haut lieu, le taux de réalisation des équipements publics des projets d’habitat reste très faible. A l’issue des 4 premiers mois de l’année, il stagnait toujours à 15%, soit le même niveau qu’en 2009 et chute même à 10% pour certaines catégories d’équipements, d’après des données recueillies auprès de la Direction de l’urbanisme au ministère de l’habitat. On y précise que ce taux déjà très bas aurait pu se dégrader si ce n’était «les équipements réalisés dans le cadre de l’Initiative nationale de développement humain (INDH) et les terrains de sport créés sur les derniers mois».
Il faut rappeler que pour éviter que les nouvelles unités de logement social à 250 000 DH ne viennent à leur tour creuser ce déficit, la question de l’équipement public dans ces nouveaux ensembles a été propulsée au rang de priorité. S’en était suivie une réunion tenue en janvier dernier par Zoulikha Nasri, conseillère du Souverain, avec les responsables concernés, dont 7 membres du gouvernement. Car, qui dit équipements publics dit hôpitaux, mosquées, écoles, dispensaires, mais également les routes, etc. Il avait alors été décidé d’installer un comité interministériel pour veiller à la coordination en amont des projets de logements sociaux. Ce comité s’est réuni plusieurs fois, selon un de ses membres, et l’on attend maintenant ses apports sur le terrain. L’enjeu est en tous cas considérable. «Près de 100 000 nouvelles unités à 250 000 DH sont actuellement en construction dans tout le Maroc. A raison de cinq occupants par logement et considérant un cycle de production d’un an, c’est bien pour un demi million de Marocains qu’il faut aménager des espaces de vie efficaces d’ici 2012», résume-t-on au ministère de l’habitat. 

Les ministères et collectivités locales confrontés au manque de terrains et de ressourcesPour venir à bout du problème, le comité interministériel pourra en tout cas faire l’économie de la phase de diagnostic. Car les facteurs qui maintiennent pour l’heure le taux de réalisation des équipements publics à son bas niveau sont bien connus et se résument en trois points.    
En premier lieu vient la difficulté pour les ministères, les organismes publics mais également les collectivités de mobiliser le foncier et les budgets nécessaires dans le cadre des plans d’aménagement. Certes, les promoteurs immobiliers s’impliquent de plus en plus dans la réalisation de ces équipements pour valoriser leurs produits, mais cet effort reste insuffisant pour réduire le déficit.
Le deuxième facteur qui justifie le faible taux d’équipement est le déphasage du rythme de réalisation par rapport à la croissance démographique. Cela tient au fait que l’évaluation des besoins se base sur des données qui ne sont pas fiables. Il ressort des procédures relatées par des agences urbaines contactées, qu’on a davantage tendance à recourir aux grilles normatives qui produisent des projections figées plutôt qu’aux enquêtes de terrain.
Le troisième facteur renvoie à l’absence de mise en œuvre des documents d’urbanisme. Contre cela, il faut «bannir le recours à la dérogation en matière d’urbanisme qui touche les équipements publics et l’examen au cas par cas des grands projets urbains en l’absence d’une vision stratégique de développement durable», tranche-t-on à l’Agence urbaine de Marrakech. 

Beaucoup de retard dans les nouvelles villes

Comme a pu le constater La Vie éco en contactant plusieurs agences urbaines dans différentes villes, le phénomène ne touche pas uniquement les cités ou quartiers existants, les villes nouvelles en sont également affectées. De fait, l’appellation de cités- dortoirs qu’on colle habituellement à ces villes nouvelles paraît à peine exagérée. Pour s’en convaincre, la ville nouvelle de Tamesna à Rabat cumule un tel retard en matière d’équipements publics que toute la ville ne compte pas un seul poste de police alors que la norme en prévoit un dans un rayon d’un kilomètre et demi et un deuxième tous les 2,25 km (voir encadré). Les habitants de cette ville nouvelle ne sont pas mieux desservis s’agissant d’autres catégories d’équipements. L’ensemble immobilier R+4 Annour, qui y est développé par Addoha, s’étend sur 73 hectares, pour 227 immeubles, 4 200 logements (soit au bas mot 16 800 habitants) et… zéro équipement public. Avec tout cela Rabat fait figure d’élève modèle à l’échelle nationale avec un taux de réalisation des équipements publics de 28%.
Tanger affiche ce même taux relativement correct mais n’en abrite pas moins plusieurs exemples aberrants. Deux projets situés dans la périphérie immédiate de la ville en apportent la preuve. Le projet Bab Al Andalous, développé par le groupe Jamaï, habité dès 2007 et regroupant 3 082 unités, ne dispose pas à ce jour de lycée, d’école, de mosquée et de centre de santé prévus. Pour une taille deux fois plus grande, l’ensemble Al Irfane souffre d’un manque d’infrastructures aussi importants. Le collège et deux des 4 écoles prévues initialement viennent tout juste d’être autorisés ce début d’année…Cet ensemble est pourtant habité depuis 5 ans.
A Marrakech, le cas du quartier M’Hamid est des plus parlants. Celui-ci a connu un développement urbain déstructuré sous l’effet d’une forte croissance de sa population, ce qui l’apparente d’ailleurs plus à un ensemble de grands secteurs de logements (selon les termes de l’Agence urbaine de la ville). En tout et pour tout, la zone ne dispose que d’un seul centre de santé qui, pour ne rien arranger, doit aussi couvrir une grande partie des besoins de la population du quartier Askejour et des communes Saada et Tassoultante. Et preuve que l’inadéquation peut aussi intervenir par l’excès, le quartier M’Hamid abrite 34 garderies… Autant d’erreurs qu’il ne faut pas reproduire. 

Normes : Une école pour 8 000 habitants

Lorsqu’elles élaborent les documents d’urbanisme, les autorités locales doivent se conformer à une liste qui fixe le nombre d’équipements publics (écoles primaires ou secondaires, équipements sportifs, centres de santé) à prévoir pour chaque quartier. La norme est d’une école primaire pour 8 000 habitants et d’un collège pour 16 000. Un centre de santé urbain doit également être mis en place pour les groupements de 30 000 habitants et dans un rayon de 2 kilomètres. Il est également envisagé une mosquée pour la prière du vendredi dans un rayon de 600 mètres. Viennent enfin les postes de police : il en faut un poste de proximité, dans un rayon d’un kilomètre et demi, et un deuxième, appelé arrondissement de police, dans un rayon de 2,25 km. 

Reda Harmak. La Vie éco www.lavieeco.com

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22.6.2011 par admin.

Moins de 50.000 visiteurs sur 1.000.000 de clients potentiels qui attendent du logement social et économique au Maroc laissent interrogatifs sur la démarche marketing ou publicitaire engagée pour attirer les premiers intéressés. Le logement social et économique s’adressera-t-il effectivement aux premiers nécessiteux, c’est-à-dire aux Marocains locaux ? La dérive est apparue rapidement. Dès les premiers produits commercialisés et présentés au Maroc, l’on a pu voir les banques, notamment à l’approche de l’arrivée des MRE en période estivale, s’orner de propositions de crédits et de package pour leur vendre ces logements. 

Voilà que les salons de l’immobilier marocain à l’étranger qui, au lieu d’adapter leurs produits dits de standing ou de haut standing, dans une vision de qualité européenne et de prix plus raisonnables attendus désormais par les étrangers, se mettent tous à vendre à de futurs “investisseurs” MRE, ce “social béton”, tout en leur faisant bénéficier des avantages consentis aux plus nécessiteux au Maroc… Certes, ces derniers ont raison de penser à leur lendemain pour leur retraite, mais leurs appartements bon marché économiques et sociaux viendront-ils rejoindre les milliers de logements vides et inoccupés qui ceinturent de nombreuses villes et quartiers où construisent encore d’autres MRE, ou ce qu’ont fait ceux des premières générations de MRE ? 

N’est-on pas en train de relancer un nouveau secteur spéculatif au Maroc sur ces produits ? Pourquoi ne pas mettre le “paquet” de communication et d’approche en direction des familles au Maroc qui attendent de se loger plus dignement ? Le programme engagé envers ces dernières pour les 10 prochaines années semble bien dériver vers des objectifs financiers et commerciaux plus que vers une recherche accélérée de solutions sociales. 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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SMAP Immo Paris : - 10% de fréquentation 07.06.2011 

Le Salon de l’immobilier marocain à Paris a fermé ses portes, dimanche 5 juin, enregistrant une légère baisse de visiteurs par rapport à 2010. Malgré cela, organisateurs, promoteurs immobiliers et banques semblent satisfaits. Pour l’occasion, le mouvement du 20 février s’est invité au salon, pour une action très ciblée. Le SMAP Immo 2011 de Paris a enregistré une baisse d’environ 5 000 visiteurs, soit de 10% de son public. Le salon de l’immobilier, qui s’est tenu du 2 au 5 juin au Parc des Expositions de Paris, a accueilli 45 000 personnes cette année, au lieu de 50 000 en 2010, rapporte les organisateurs cités par la MAP. 

Samir Chamah, PDG du groupe SMAP Immo, se dit « très satisfait » de cette 8e édition. L’affluence et les résultats enregistrés démontrent que le secteur sait faire face à la crise ; « on a pu relever un défi », estime-t-il. Côté promoteurs et banques, même constat positif. Les deux mettent l’accent sur « l’importance des transactions immobilières réalisées », explique la MAP. Aucun ordre de grandeur n’a toutefois été donné. Un aspect expliquerait ces bons résultats : l’offre immobilière s’est diversifiée au Maroc, selon M. Chamah, aussi bien géographiquement que sur le plan financier. Au SMAP, les acheteurs potentiels peuvent trouver des logements situés presque n’importe où au Maroc. Les prix varient entre 22 000 euros pour des logements économiques, à plusieurs millions d’euros pour le haut de gamme, explique-t-il. 

Certaines tendances se seraient dégagées. Des financements auraient surtout été sollicités auprès des banques pour le logement économique. Plusieurs des 7 banques présentes auraient eu en moyenne 1500 visiteurs par jour. Côté promoteurs, « des dizaines de concrétisations de contrats » sont évoqués selon la MAP. Un chiffre moins impressionnant, mais il faut y ajouter les « prises de contact avec les clients potentiels qui préfèrent visiter les biens proposés sur place avant de décider ». Un certain scepticisme s’est dégagé cette année au SMAP Immo. Les conférences de conseils juridiques auraient connu une très grande affluence. Les risques liés à un investissement immobilier au Maroc sont vraisemblablement présents dans les esprits des acheteurs. 

Le printemps arabe s’invite au SMAP Immo 

Le SMAP Immo 2011 a aussi intégré l’actualité marocaine. Etaient ainsi invités, pour une conférence-débat « Transition démocratique au Maroc », J.C. Dassier, directeur de la chaîne LCI, Abdelmejid Jmahri, de l’USFP, et A. Berrada de SAPRESS, premier éditeur de journaux au Maroc.

Tous les invités n’ont pas été approuvés par l’organisation du salon : des jeunes de la section parisienne du Mouvement du 20 février ont voulu empécher la conférence. Selon eux, elle était un exemple de « propagande du Makhzen ». LCI serait « connu par tous pour son soutien inconditionnel au régime autoritaire en place » et Jmahri de l’USFP se serait discrédité en traitant les jeunes du Mouvement de « wakkaline ramdan » (non jeûneurs). Les jeunes ont « scandé des slogans dénonçant le pillage en cours, condamnant la répression sanglante du régime Makhzenien des marches pacifiques du peuple marocain et mettant à nu le simulacre de démocratie que le régime tente de vendre à l’opinion publique française et parmi la diaspora marocaine », explique un communiqué. 

Frederic Schmachtel Yabiladi.com

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SMAP Immo Paris 2011 

Grande affluence d’une clientèle de qualité

Plus de 45.000 visiteurs sont venus s’enquérir de l’offre exposée. La huitième édition du Smap Immo 2011 confirme encore l’engouement des Marocains du monde et même des étrangers pour l’acquisition d’un bien immobilier au Maroc malgré la conjoncture actuelle. Au total, 45.300 visiteurs se sont rendus au Parc des expositions Portes de Versailles pour assister à ce rendez-vous incontournable de la promotion de l’immobilier marocain à l’étranger, qui s’est tenu du 2 au 5 juin à Paris. 

Autant leurs motivations sont variées, autant ils sont unanimes quant à la grande attractivité de l’immobilier au Maroc. Preuve en est : ces clients potentiels n’ont pas hésité à se déplacer, lors d’un week-end férié (fête de l’ascension), pour rechercher les bonnes opportunités offertes par cette vitrine de l’immobilier marocain qui gagne en maturité et en qualité, soit pour acquérir ou construire un logement secondaire, effectuer un achat en vue de leur retraite, faire un investissement fructueux ou encore pour rechercher un placement financier…

Comme attendu, cette année, c’est le social qui a raflé la mise. Cette tendance a été relevée lors des deux premières étapes du roadshow Smap Immo (Berlin et Milan) et se confirme davantage. «Je viens au salon pour rechercher un logement à 250.000 DH. Comme je suis encore jeune, c’est un placement financier que je fais pour assurer ma retraite», a affirmé un jeune cadre installé à Lyon. D’ailleurs, les MRE bénéficient des mêmes avantages que les personnes résidant au Maroc, y compris l’aide directe de 40.000 DH que l’Etat verse au promoteur via un notaire. «Nous sommes à la recherche d’un appartement à El Jadida. Notre budget se situe aux environs de 50.000 euros», a souligné un père de famille. Le salon a accueilli des personnes jeunes et plus âgées à la recherche de bonnes opportunités de placement financier. «Fait marquant de cette édition : la concrétisation à l’issue de ce salon d’un nombre important de transactions et/ou de réservations représentant plusieurs dizaines de millions d’euros effectuées par les MRE, mais aussi par les Européens présents en France et dans les pays frontaliers», déclaré Samir El Chammah, P-DG du Smap Group. Et d’ajouter : «Un sondage effectué sur le terrain auprès d’un grand nombre d’exposants a montré leur très grande satisfaction».Du côté des promoteurs, le satisfecit est général. «Nous avons effectué une centaine de ventes et nous avons largement atteint nos objectifs», a déclaré le directeur du pôle immobilier d’un grand groupe. Les clients effectuaient des réservations par chèques et attendent leur retour au Maroc pour finaliser les ventes. La particularité cette année, surtout, en moyen standing et le luxe, c’est la disponibilité immédiate du bien immobilier. Plusieurs projets, en cours de commercialisation, sont finalisés et achevés, ce qui rassure les clients. Les banques étaient également de la partie. Les stands des 7 établissements financiers n’ont pas désempli du jeudi au dimanche derniers avec toutefois une petite accalmie vendredi qui a été rattrapée dès le lendemain. Que ce soit les chargés de clientèle ou même les directeurs, tout le monde a retroussé les manches et mis la main à la pâte.

Ouverture de comptes, conseils en termes d’investissements, simulation de crédit logement et traitement des réclamations des MRE… les tâches étaient multiples.
Selon Abdellah Hamza, directeur de division animation des Réseaux de distribution marocains du monde de la Banque populaire : «Nous sommes contents de notre présence au Smap Immo car c’est un lieu de rencontres avec les Marocains du monde pour connaître davantage leurs attentes et adapter nos offres à leur besoin». Ce responsable a souligné qu’il y avait toutefois moins d’étrangers par rapport aux éditions précédentes et que de plus en plus de jeunes veulent acheter des résidences secondaires allant du social jusqu’au haut standing avec toutefois une préférence pour les appartements à 250.000 DH HT l’unité et ceux de moyen standing. «Nous sommes présents à ce salon pour fournir à nos clients une meilleure qualité de services. Nous avons reçu beaucoup de visiteurs qui demandent des informations sur nos produits», a expliqué Nour Eddine Charkani, président du directoire de Dar Assafaa. «La nouveauté cette année, c’est l’octroi de l’autorisation sur place au lieu d’attendre le retour au Maroc pour traiter le dossier de crédit», a-t-il affirmé. Pour leur part, les notaires du Maroc ont animé des conférences-débats quotidiennes pour mieux expliquer aux visiteurs l’environnement juridique lié à l’investissement immobilier au Maroc (VEFA, transmission du patrimoine, convention fiscale France/Maroc, régimes fonciers…).

Ces rendez-vous ont drainé un grand nombre de participants, dont beaucoup d’Européens intéressés par les thématiques développées.
Par ailleurs, en dehors des conférences, les notaires Chimaa Haddioui, Kawtar Haddioui et Abdelmajid Bargach ont été à la disposition des visiteurs pour les informer et les conseillers sur les démarches à entreprendre. ”Noir”, arnaques, problèmes d’héritage, sécurisation des transactions immobilières… autant de points qui ont été relevés par la diaspora marocaine et les Européens. Les représentants de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers ont également eu leur lot de visites.

Une grande majorité des visiteurs voulait s’informer sur les procédures et la VEFA.
A rappeler, in fine, que cette édition du Smap Immo a réuni 120 exposants représentant 64 villes de toutes les régions du Royaume. L’offre immobilière exposée a été de plus en plus large et diversifiée et accessible à tous les budgets. «Ce succès confirme une fois de plus le grand potentiel que recèle l’immobilier marocain en France et en Europe, ainsi que la capacité du Smap Immo à attirer un grand public, fortement motivé par une acquisition immobilière», a conclu Samir El Chammah. Fort de ce succès parisien et de ceux rencontrés à Bruxelles et à Milan, le roadshow Smap 2011 fixe deux autres rendez-vous de l’immobilier et de l’art de vivre marocains : à Marseille du 11 au 13 novembre et à Barcelone de 2 au 4 décembre prochains.

Le haut standing

C’est le luxe qui n’est pas très présent, cette année, au Smap Immo. D’ailleurs, le pavillon ‘’Excellence” n’a pas été programmé. Vu la conjoncture économique, la clientèle étrangère ‘’a décidé de reporter ses projets d’acquisition de résidences secondaires” au Maroc. Pour l’heure, le segment commence à reprendre son rythme petit à petit, surtout à Marrakech.
C’est ce que nous a confié à Paris le ministre concerné Ahmed Taoufiq Hejira, qui a inauguré la 8e édition du Smap Immo. Notons aussi que les promoteurs immobiliers, durant cette période de crise, ont revu ‘’le montage financier de leurs projets” et certains ont fortement révisé leurs tarifs. Certes, des groupes ont maintenu leurs prix, mais il y a eu une correction du marché qui a causé énormément de dégâts au sein de la profession. Actuellement, il y a des projets qui étaient suspendus et qui ont redémarré. Est-ce le début de fin de crise ? On n’en sait rien pour le moment, des indicateurs confortent cette thèse, mais rien n’est encore sûr. En tout cas, lors de ce salon, une dizaine de projets haut standing étaient exposés et qui ont, d’ailleurs, suscité de l’intérêt de la part de la clientèle parisienne. «Nous sommes ravis de rencontrer de la clientèle que nous avons reçue et nous sommes pleinement satisfaits de notre participation au Smap Immo Paris», a insisté Céline Serna, directrice commerciale de Dar Lamia, qui fait la promotion d’un projet de villas de luxe à Marrakech.

Même son de cloche chez Jean Claude Rolland, P-DG de Club Evasion qui vend des villas à Mirleft : «Les clients qui se sont déplacés au Smap, cette année, sont des ‘’clients de qualité” qui veulent investir au Maroc car ils ont confiance dans ce pays».
Outre les séniors qui veulent s’installer au Maroc pour passer leur retraite, particulièrement à Marrakech et le Sud d’Agadir, les MRE investissent également dans le segment haut standing pour avoir un pied-à-terre pour y passer les vacances ou pour préparer la retraite.

Moments forts…

En marge de la 8e édition du Smap Immo, une rencontre-débat sous le thème «Evolution démocratique au Maroc» a été organisée à Paris et à laquelle a pris part Khalid Naciri, ministre de la Communication et porte-parole du gouvernement. Initiée par le groupe Sapresse, cette conférence a rassemblé des journalistes marocains ainsi que d’autres arabes et français en plus d’autres personnalités marocaines.

Lors de cet événement, Khalid Naciri a présenté les acquis du Royaume et ses points forts au moment où le monde arabe est en ébullition. Il a mis en exergue le contexte exceptionnel que vit le Maroc suite au discours royal du 9 mars qu’il a qualifié de «révolutionnaire». Il a également précisé que les réformes constitutionnelles sont «largement engagées» et ont fait l’objet de «débats nationaux et populaires extrêmement avancés».

Evoquant le projet de la nouvelle Constitution, tel que annoncé par le discours royal, le ministre a affirmé que la première mouture a été élaborée par une Commission de juristes et a fait l’objet de consultations entre les partis politiques et les syndicats.
Il a indiqué que ce sera «un projet extrêmement avancé». Ce texte «donnera du Maroc l’image d’un pays fortement ancré dans la modernité et désireux de tourner la page d’une approche traditionnelle et obsolète».
Autre moment fort, la projection du match Maroc-Algérie en direct au sein du Parc d’exposition Portes de Versailles.
Sur invitation des organisateurs, les exposants ont préféré rester après la fermeture du salon pour suivre le match tant attendu par les Marocains. Dès le premier but, l’euphorie a gagné la salle qui s’enflammait à chaque but marquant créant ainsi une ambiance de fête, de joie partagée et créant également des liens chaleureux entre les téléspectateurs présents. Un moment que beaucoup d’entre eux ne sont pas prêts d’oublier.

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15.6.2011 par admin.

1.000.000 : c’est le besoin en logements sociaux pour les prochaines années. Les clients sont connus et donc ciblés “au Maroc”. Pourquoi alors les promoteurs vendent-ils leurs logements économiques et sociaux via des agences et dans les salons immobiliers jusqu’à l’étranger partout en Europe ? 

 Après la perte d’un secteur dit de standing depuis la crise - oui, oui, elle est enfin passée par là malgré le déni collectif des professionnels pendant quelques temps - ne cherche-t-on pas à récupérer un marché externe avec cette nouvelle direction dans la construction ? 

La démarche commerciale et marketing ne devrait-elle pas commencer par répertorier les premiers bénéficiaires de ces logements sociaux au Maroc ? L’engouement de tous depuis fin 2008 pour cette nouvelle direction, défendue corps sans âme par les plus gros professionnels de ce secteur face à Rabat, ne nous donnera-t-il pas dans quelques années un bilan identique à celui du standing, par de plus petits investisseurs qui chercheront à louer à plus pauvres qu’eux, lesquels attendront un troisième plan de logement social ? 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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Logement social : Les professionnels mettent en garde les acquéreurs 

05.06.2011 

La Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI)  a rendu public, lundi 30 mai, une note dédiée aux acquéreurs de logement social. Une sorte de mise en garde adressée aux potentiels acheteurs parce que pour la FNPI, «acquérir un logement social est un droit pour tout citoyen répondant aux critères d’éligibilité fixés par l’Etat». Il s’agit  aussi  d’un rappel à l’ordre aux professionnels qui ne respectent pas les règles et les procédures concernant le logement social.

Dans sa note, la FNPI a mis l’accent sur les principaux détails des conditions d’acquisition d’un habitat social. «Nous estimons que si les professionnels connaissent bien ces dispositifs, les acquéreurs n’ont pas bénéficié de campagnes d’informations et de sensibilisation dans ce sens», a souligné Mohamed Iqbal El Kettani, directeur délégué de la Fédération. M. El Kettani a indiqué dans ce sens que «le rôle de la FNPI est d’informer les acquéreurs et de clarifier les conditions d’acquisition d’un logement social afin qu’ils sachent quels sont leurs droits et devoirs, dans le souci d’instaurer des relations commerciales saines et transparentes entre les promoteurs immobiliers et leur clientèle». Poursuivant qu’«il s’agit d’un rappel des dispositions réglementaires en vigueur telles que stipulées dans la loi de Finances 2010». En effet, la Fédération nationale des promoteurs immobiliers a insisté sur quatre  points essentiels. Il est question en premier lieu du dispositif relatif au logement à 250.000 dirhams. Ainsi, le logement social est vendu à un prix variable  avec un maximum de 250.00 DH hors TVA. De même, la FNPI a mis en relief dans sa note le rôle du notaire dans ce genre de  transactions immobilières.

De ce fait, la Fédération a insisté à ce que  «la transaction se fasse devant le notaire et passe par la signature d’un compromis de vente puis d’un contrat de vente définitif. Préalablement à la phase de signature du compromis de vente, le promoteur peut demander une avance de réservation sur le prix d’acquisition. Cette avance est dans tous les cas incluse dans le prix de vente total qui figure sur le compromis et le contrat de vente définitif». Le troisième point mis en exergue par la FNPI s’articule autour de la mesure visant à soutenir l’acquéreur, et ce en lui faisant bénéficier d’une aide financière accordée par l’Etat, dont le montant correspond à la valeur de la TVA du bien objet de la transaction établie devant le notaire. Le versement de cette aide est, par ailleurs, conditionné par l’engagement de l’acquéreur à occuper le logement à titre d’habitation principale pendant 4 ans. 

En outre, la FNPI a rappelé aux acheteurs  le droit d’acquérir un logement social dans la ville de leur choix pourvu que ce logement constitue sa résidence principale. Cette disposition est valable également pour les Marocains résidents à l’étranger, même s’ils ont d’autres logements dans leur pays d’accueil. Ce rappel vient accompagner la dynamique que connaît le logement social, notamment grâce aux dispositifs de la loi de Finances 2010 qui a baissé le seuil de production à 500 unités. Pour les professionnels, l’année 2011 se veut prometteuse. Selon M. El Kettani, l’année en cours connaîtra la mise sur le marché d’un nombre important d’unités. L’objectif est d’arriver à l’horizon 2015 à produire 300.000 unités.

Source : aujourdhui.ma

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13.6.2011 par admin.

“Nul n’est censé ignorer l’arnaque”

Dixit l’organisateur des salons immobiliers du Maroc en France. 

Avoir pignon sur rue et avoir un grand panneau avec un nom connu dans la promotion immobilière serait un gage de sécurité. Il suffit de lire les réponses des victimes à la suite des articles sur le sujet pour comprendre la réalité ou parfois l’inverse. En parcourant les forums Internet sur le Maroc, les plus virulents envers les promoteurs restent bien effectivement les MRE, qui se lâchent ouvertement et qui expliquent les diverses transactions vécues, ou subies plus souvent selon la finalité. 

Le Notaire est-il maintenant plus sécurisant pour autant ? Oui, selon le notaire, mais là encore avant d’arriver devant son bureau, le client aura déjà implicitement accepté des choses moins acceptables, le notaire faisant office de légalisateur qui donne confiance à d’autres qui le sont moins. Choisissez le vôtre et non celui du vendeur ou prenez conseil avec un second. Le conseil notarial est gratuit, c’est leur fonction initiale avant tout acte. Certains notaires qui jouent franc jeu avec l’éthique et le respect des lois, qu’ils représentent faut-il le rappeler, ne signent pas beaucoup d’actes de ventes s’ils attendent d’avoir en totale transparence tous les éléments sur papier. Pour rappel, selon des notaires sérieux et les syndicats de professionnels de l’immobilier au Maroc, les conditions d’application des lois comme la VEFA par exemple sont quasi impossibles en l’état de manière juridique. Si cela permet de faire évoluer une construction par le financement des clients, comment réclamer aux promoteurs une garantie équivalente en dépôt en banque, alors que les banques financent aussi les projets des promoteurs bien souvent ? Faut-il souligner que tout paiement avec reçu écrit est la base minimum des échanges dans les affaires transparentes ? Ce que personne n’accepterait en Europe dans son quotidien et de surcroît dans un achat aussi important que l’immobilier semble s’évaporer pour beaucoup dès que le charme oriental agit sur eux à la sortie de l’avion ou lors du passage du port de Tanger. 

Bref par cela et sans entrer dans le détail de chacun, l’on imagine le nombre de personnes, MRE ou autres, qui dans les salons de l’immobilier se mettent déjà en danger dès qu’ils signent le chèque de réservation… sans même aborder la construction en elle-même ni un cahier des charges qualitatif des biens, autre aspect qui réserve des surprises, ensuite. 

Pour rappel, 60% des Marocains se tournent vers l’autoconstruction. Si les moyens financiers des MRE et des étrangers diffèrent, il subsiste néanmoins de nombreuses autres raisons plus subtiles que matérielles. Mais il existe des professionnels sérieux aussi. C’est cette recherche qu’il faut effectuer avant tout engagement, les moyens de se renseigner existent.

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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Etre MRE et acheter dans l’immobilier au Maroc : Les précautions à prendre [Magazine]  

Un Marocain résidant à l’étranger est plus vulnérable aux arnaques et autres petits arrangements qu’un résidant lorsqu’il achète un bien immobilier au Maroc. Eloigné du lieu où il achète, il ne peut tout vérifier par lui-même. Il est toutefois possible de prendre certaines précautions pour éviter des mésaventures. 

Nous vivons dans un marché où nul n’est sensé ignorer l’arnaque », lance Abdellatif Essadki, organisateur des salons immobiliers du Maroc « Le Maroc chez vous » à Lyon et Montpellier. Les acheteurs d’un bien immobilier au Maroc doivent donc se montrer très vigilants tout au long de la procédure qui les mène jusqu’à prendre possession de leur appartement. Pour limiter les risques de tomber sur une arnaque, « il faut s’adresser à des promoteurs immobiliers qui ont pignon sur rue », souligne Mohamed Koutbi, Délégué général de la Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI).  

« Les grands groupes immobiliers ne feront pas une arnaque pour un bénéfice aussi faible que celui retiré d’une simple vente. Ils ne mettront jamais l’image de tout leur groupe en danger pour si peu », explique l’organisateur du salon Maroc Property Immo, à Montréal. Ces conseils, frappés au coin du bon sens, ne protègent pas, en cas d’achat sur plan, des retards et malfaçons. Les réalisations de grands groupes peuvent aussi être insatisfaisantes, même s’ils ne sont pas coupables de réelles arnaques (voir « Votre avis »).  Pour l’en préserver, il faut, dans la mesure du possible, « au moment de sa réservation, obtenir un maximum d’informations sur le bien que l’on achète et qu’elles soient mentionnées sur le reçu remis à l’acheteur pour attester de sa réservation », continue Mohamed Koutbi. En cas d’achat sur plan, ce n’est, toutefois, qu’au moment de la signature du contrat préliminaire de vente - lequel doit respecter toutes les dispositions de la loi (voir article « La loi VEFA ») - que ces informations auront une valeur contractuelle.  

« Si je n’avais qu’un seul conseil à donner, je dirais : sécurisez toute transaction en passant par un notaire », souligne Nabil Kerdoudi, Directeur général de Al Omrane Casablanca. Dans les salons immobiliers, avancer des arrhes pour réserver le bien que l’on veut acheter est une pratique courante mais problématique. L’avance relève du droit commun, si elle n’est pas illégale - un promoteur ne sera pas poursuivi pour l’avoir demandé - elle n’est pas, non plus, règlementée. La loi sur la VEFA la considère comme « nulle et non avenue », pourtant, usuellement, cette avance s’élève à 10% du prix de vente. S’il accepte de la verser, l’acheteur doit se renseigner sur ce qu’elle deviendra si lui, ou le promoteur, devait finalement se désister. 

 Dans le cas d’un achat d’un bien bâti ou d’un terrain, il est essentiel de faire le déplacement pour voir le bien et consulter la conservation foncière. « Il faut uniquement acheter des biens immatriculés, sans quoi il n’existera pas de conservation foncière or c’est elle qui permet de connaître toute l’histoire de la propriété et surtout de s’assurer que le vendeur en est bien le propriétaire », prévient Mme Senoussi, notaire à Casablanca.   Ensuite, l’acheteur doit prendre le temps de réaliser plusieurs visites à plusieurs moments de la journée, pour tenir compte l’environnement de l’appartement. Dans tous les cas, le propriétaire doit se renseigner sur le confort invisible : plomberie, électricité, étanchéité, insonorisation… « Le promoteur est tenu de tout lui fournir », rappelle le Délégué général de la FNPI. 

Cet article a été précédemment publié dans Yabiladi Mag n° 7

Julie Chaudier Copyright Yabiladi.com

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8.6.2011 par admin.

Investisseurs. Un mot lié à toutes les sauces. Le simple MRE qui revient au Pays est un Investisseur. Le retraité étranger qui cherche à poser sa petite maison au Maroc en est un autre. Même le simple touriste le devient, lorsqu’il investit pendant une semaine, en participant à l’entrée de quelques devises.

Côté presse, les Investisseurs sont surtout représentés par les gros groupes qui, eux, viennent parler de leurs projets purement financiers et économiques directement auprès des ministères. Bref, des dossiers qui sont en de meilleures mains à Rabat que dans des représentations administratives régionales ou municipales. 

Il serait bien, effectivement, de donner davantage la parole et de montrer de l’intérêt aux petits et moyens projets qui apportent une réelle plus-value partout au Maroc. Des investisseurs qui ne voient le Maroc que comme une sortie possible afin de répondre aux gourmands actionnaires, et prêts à repartir demain selon les vents, ne sont pas représentatifs de la meilleure solution pour l’ensemble des Marocains. L’exemple de la téléphonie mobile, qui permet aux gros groupes européens de s’enrichir encore en faisant payer au Marocain le téléphone le plus cher au monde, ne s’inscrit pas dans le sens positif au final. Mais eux sont reçus sur tapis rouge. Un pays fonctionne beaucoup plus sainement par les petites et moyennes entreprises qui apportent davantage de possibilités à tous et à tous les endroits où elles se posent. Le petit commerce, l’artisan, les petites structures de services, font vivre bien plus de monde et sont plus proches des gens que les grosses industries qui, à terme, ne considèrent l’homme que comme un élément de production, à bon marché le plus souvent. 

Voir gros au départ, c’est en payer le prix ensuite, ou le faire payer à tous sur divers plans qui apportent leur triste lot de mécontentements sociaux. Les petits et moyens investisseurs se sentent seuls et abandonnés, quand ils arrivent au Maroc avec leurs projets ou leurs dossiers sous le bras. Ce ne sont pas les Centres de renseignement régionaux des investisseurs qui conseillent au mieux le volontaire sur sa ligne de départ. Bien qu’étant un organisme positif à signaler pour créer administrativement une entreprise. 

En matière de projet d’investissement moyen, le coup de feu est donné par des encouragements. Puis le coureur reste seul après s’être lancé dans les couloirs des administrations, qui de l’une à l’autre vous orientent vers une autre pratique sportive, qui ressemble rapidement à un mélange d’athlétisme, de biathlon et de triathlon, et qui ne voit plus guère arriver de finalistes sur une hypothétique ligne d’arrivée dessinée par Rabat, pour cause d’épuisement. 

Un guichet unique, voilà qui est lancé. Cela éviterait de courir après sept administrations à la fois, afin seulement de “tenter” de savoir ce qui ”serait” possible ou non de faire sur un terrain à un endroit précis. Les volontés administratives de chacun, en fin de compte, ne peuvent pas grand-chose pour vous par manque de lien avec les autres services du pays, quand ils peuvent déjà vous répondre quelque chose d’officiel. Si l’accueil reste toujours chaleureux dans les bureaux capitonnés des responsables de service, la finalité fait souvent dire que l’on ne sait rien de plus en sortant qu’en entrant pour faire avancer son projet. Rapidement, vous vous sentez transformé en ballon qui passe de pied en pied, jusqu’au moment où vous dites STOP. 

Des milliers de personnes, avec des petits et moyens projets pouvant faire travailler de manière sérieuse des milliers de Marocains, arrivent au Maroc. Mais cela ne semble pas encore vu comme une meilleure opportunité à plus long terme, alors que cela apporte des possibilités non seulement économiques, mais des réponses aussi aux autres besoins plus proches des hommes sur le plan du développement social plus localisé. 

Entre un guichet unique, pour enfin leur répondre sérieusement, et l’objectif d’une pensée unique de développement, seul le temps répondra prochainement au Pays avec ses conséquences. Le vent mondialisé vise le Maroc, mais une tempête pourrait demain faire changer beaucoup de gros qui ne laisseraient derrière eux que des friches industrielles. Le Maroc doit-il être juste une plate-forme pour se poser et pour redécoller aussi rapidement ? 

Si l’Espagne et l’Europe voient le Maroc ainsi, que l’on regarde l’exemple espagnol depuis ses années de développement, notamment touristique, jusqu’à aujourd’hui, obligé désormais de regarder toujours plus au sud pour pallier le manque de réflexion d’hier… 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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http://www.actu-maroc.com/economie/economie/7323–le-maroc-deviendra-une-plate-forme-des-investisseurs-europeens-en-afrique-du-nord-magazine-espagnol.html 

Le Maroc deviendra une plate-forme des investisseurs européens en Afrique du Nord (magazine espagnol)  

Lundi, 09 Mai 2011 20:00 MAP/ actu-maroc.com  

Le Maroc a affiché, ces dernières années, sa ferme volonté de s’appuyer sur le secteur industriel pour affronter l’avenir et devenir une plate-forme des investisseurs européens en Afrique du Nord, souligne le magazine espagnol spécialisé dans l’actualité des NTIC “Channel Partner”.

Pour réaliser cette ambition, le Royaume s’est doté, en 2009, du plan Emergence, indique ce magazine mensuel dans un article publié sur son site Internet, ajoutant que l’objectif est d’attirer des investissements dans des secteurs comme l’aéronautique, l’automobile ou les nouvelles technologies.

“Channel Partner” relève que ce plan a été élaboré notamment pour “attirer des investisseurs étrangers disposés à s’implanter au Maroc, générer de l’emploi et bien positionner le pays dans le contexte économique mondial”. “Grâce à ce plan élaboré en 2005, plusieurs postes d’emploi ont été créés dans le secteur de l’offshoring, particulièrement avec l’installation de l’usine de Renault à Tanger”, précise la publication, rappelant que cette initiative ambitionne la création de 220.000 postes d’emploi, ainsi que l’augmentation du PIB de 4,5 milliards d’euros et du volume des exportations.

Pour appuyer l’implantation des entreprises étrangères, poursuit “Channel Partner”, le Maroc offre une série d’avantages, dont la construction de parcs industriels, des incitations fiscales et des programmes de formation d’une main d’œuvre qualifiée. Le magazine espagnol a mis l’accent également sur l’importance de l’initiative du Guichet unique, “un outil destiné à faciliter l’implantation de l’investisseur étranger au Maroc et à accélérer les procédures”.

“Channel Partner” souligne, dans le même contexte, que le Maroc compte renforcer son partenariat avec l’Espagne dans “trois secteurs stratégiques”, à savoir l’automobile, l’aéronautique et le nearshoring. “Channel Partner” est une revue mensuelle destinée aux professionnels des NTIC, s’intéressant notamment aux dernières nouveautés et tendances du marché en la matière, ainsi que les défis auxquels fait face ce secteur.

MAP

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2.6.2011 par admin.

 Marrakech n’a pas attendu de tristes évènements pour devenir plus modeste sur le secteur de l’immobilier. L’étendue des constructions avait déjà été stoppée par la volonté de Rabat, chose arrivée éventuellement tardivement. Le discours néanmoins entendu sur la hausse des prix de l’immobilier n’est pas au diapason des professionnels qui, eux, insistent plus sur le manque de clients et une baisse des prix. Encore un effort, sur ce dernier point les clients attendent encore…  

Si le printemps arabe ne semble pas concerner le Maroc selon certains, la prudence des clients attendrait plutôt l’automne ou l’hiver prochain par sécurité ; les cortèges qui défilent dans les rues devant les touristes ne sont pas sans interpeller les gens. 

Des projets qui semblent s’étirer dans le temps, au point que certains situés dans le standing prennent la direction d’une transformation vers du logement économique, cela n’est pas fait pour améliorer une image de sérieux, mais plutôt confirmer les erreurs d’un passé proche. 

L’époque n’est plus la même, ceux qui se sont engagés hier sont de force dans l’attente ou la recherche de solutions. Les nouveaux et prochains projets seront, eux, à voir sous un angle tout à fait différent avec beaucoup plus de réflexion désormais, plus de qualité et de service et avec un appétit économique et financier enfin plus respectueux des clients. L’attente est surtout sur cela, que ne veulent pas voir arriver certains professionnels. 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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Immobilier : les promoteurs la jouent modeste à Marrakech 

Les travaux du projet de Bab Asfi à Tamansourt, à 20 km de Marrakech, ont été arrêtés.

 Après l’éclatement de la bulle immobilière, les professionnels de la Ville ocre se positionnent sur le segment “économique”. Le logement social prendra-t-il le relais des résidences de luxe?  À plus d’un titre, Marrakech, joyau touristique du royaume chérifien, est sorti de sa bulle. Rattrapé par la crise financière, le marché immobilier de la Ville ocre, après une période d’euphorie frisant l’indécence entre 2005 et 2008, subit un véritable contrecoup. « Tous les segments de marché – villas, appartements, riads – ont enregistré une baisse », résume le notaire Saïd Harrous.  La tendance s’est confirmée au quatrième trimestre de 2010, selon une note de conjoncture de Bank Al-Maghrib et de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie: globalement, les prix de l’immobilier sur Marrakech ont reculé de 2,4 % par rapport au quatrième trimestre de 2009. Dans le détail, le prix des appartements enregistre une baisse de 6,9 %, et celui des villas de 21,7 %! 

Effets du “printemps arabe”

 Tributaire à 90 % de sa clientèle étrangère aisée, Marrakech pâtit également du contexte géopolitique au Maghreb et au Moyen-Orient, régions bousculées par le « printemps arabe ».  « La clientèle étrangère est très frileuse, poursuit Saïd Harrous. Pour elle, le Maroc, ça reste l’Afrique du Nord, alors que les événements internationaux n’ont rien à voir avec notre pays… » 

Le vent a semble-t-il tourné: avis de gros temps sur les projets haut de gamme et touristiques! Illustration éloquente avec la mésaventure du promoteur français La Perla World (ex-Mandarine Holding), qui indiquait, en novembre 2010, que les travaux du projet Bab Asfi [prévoyant la construction d’un lotissement de riads à Tamansourt, ville nouvelle à 20 km de Marrakech, NDLR] avaient été arrêtés à la fin du premier semestre de 2010. En mars dernier, la société indiquait qu’elle « étudie notamment la possibilité de repositionner le projet sur un segment “économique”, actuellement très porteur au Maroc »… Une orientation stratégique qui laisse sceptique Vincent Benvenuti, agent immobilier: « Il ne me paraît pas possible – sauf dans un ou deux cas marginaux – de déclasser des projets de standing pour en faire des logements sociaux, ne serait-ce que par rapport au prix du foncier. » 

Méthode Coué 

Le logement social, bouée de sauvetage des promoteurs locaux? Après s’être temporairement refait une santé en basculant sur le marché locatif, ils entonnent déjà le refrain de la reprise, à l’exemple d’Adil Bouhaja, président de l’Association des promoteurs immobiliers de Marrakech: « Au plan des mises en chantier, l’année 2011 s’annonce exceptionnelle: la plupart des promoteurs ont finalisé leurs études et déposé leurs demandes d’autorisation. » 

Des propos qui, s’ils fleurent bon la méthode Coué, reposent tout de même sur quelques certitudes. « La tendance actuelle s’oriente sur l’“économique”, qui reste une niche très favorable eu égard au déficit d’offre sur le marché », confirme Jaafar Derraji, agent immobilier. Il faut dire, aussi, que l’État marocain soutient activement ce segment du marché. La loi de finances 2010 a ainsi entériné des incitations fiscales visant à la fois promoteurs et acquéreurs de logements d’une valeur inférieure à 250.000 dirhams (21.850 euros). Joignant les actes à la parole, le groupe Al Omrane, promoteur public, vient de lancer, en présence du roi Mohammed VI, la construction de quatre ensembles immobiliers totalisant 682 appartements à moins de 250.000 dirhams, dans le quartier de M’Hamid, dans le sud de Marrakech. Les groupes privés ne sont pas en reste, à l’image d’Al Amane, qui vient de livrer deux lots d’appartements vendus à partir de 120.000 dirhams à Tamansourt, ainsi que des logements de plus haut standing (à partir de 250.000 dirhams) en centre-ville. 

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30.5.2011 par admin.

“Avant, les choses étaient plus simples malgré le manque de transparence”. C’est ce que l’on entend souvent en ce moment. La réglementation est nécessaire néanmoins, mais entre laxisme et manque de concertation entre les lois, les besoins et les possibilités, les situations n’avancent pas toujours plus rapidement.

Le Maroc veut des réponses pour les touristes attendus, devant le manque de structures, malgré un nombre de chambres d’hôtels qui réclament à être rénovées et celui d’appartements qui restent vides en pleine saison. Mais faut-il imposer des règles parfois trop strictes qui rebutent, et les clients acheteurs et les promoteurs dans leurs projets ?  

Monter un projet à finalité touristique est une chose facile pour un professionnel, mais demander à des petits acheteurs dans un programme de se plier à des règles imposées, alors qu’ils paient leur résidence, est une vision unilatérale. Car ce sont eux qui investissent alors pour aider le tourisme voulu par l’Etat ! Acheter un bien pour le louer partiellement sous des contraintes de gestion peut fonctionner, sous réserve de pourvoir au moins garantir une rentabilité. Les plaquettes sont toujours alléchantes en ce sens, faisant croire que les acheteurs d’une maison se verraient gagnants en louant leur bien, jusqu’à 80% du temps où ils ne sont pas sur place… Que celui qui peut affirmer cela se présente sérieusement à tous, ou qu’il monte son cabinet d’audit en hôtellerie, il fera fortune…  Cela fonctionne surtout pour l’individuel qui gère son petit bien, idéalement placé touristiquement et non pas en plein bled, sous réserve de gérer lui-même l’aspect locatif de son bien via son propre réseau d’amis ou via Internet. 

Acheter en mettant son bien en gestion locative peut réserver des surprises, quand l’on connaît la faiblesse de la gestion en général, notamment sur des projets qui, avec la situation mondiale, attendent encore la fin qui semble s’étirer comme un élastique. Combien de clients attendent-ils encore la livraison de leur résidence, de la piscine, l’ouverture des commerces et des services, et qui ont une vue sur le chantier voisin ? La majorité des clients, si vous les écoutez, veulent être “chez eux”, donc libres de toute contrainte. Les projets attendus par l’Etat réclament aussi aux promoteurs des choses contraignantes, qui les obligent à s’engager sur des risques non désirés, qui compliquent l’engagement des investisseurs également, ainsi que le montage même des projets. L’Etat veut se préserver, à raison, des projets immobiliers qui pendant des années fleurissaient pour des raisons immoblières purement spéculatives. Les projets touristiques sont à encourager, ils peuvent permettre aussi l’emploi de nombreux locaux, non seulement à la construction mais ensuite par les services attendus. Mais il faudrait instaurer une concertation entre tous, sans devoir obliger plus qu’il ne le faudrait les bonnes volontés, qui existent. 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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Maroc

Gestion locative de résidence de vacances : malgré le cadre légal, on ne se bouscule pas 

Seulement deux promoteurs ont commencé la commercialisation de leurs projets selon la nouvelle formule. Plusieurs contraintes réglementaires rebutent les professionnels.

Se lancera, ne se lancera pas. Quelques mois après le parachèvement du cadre réglementaire des résidences immobilières de promotion touristique (RIPT), les professionnels continuent d’envoyer des signaux contradictoires quant à leurs intentions d’investir. Pour l’heure, seuls Earth Property et Inveravante (promoteur du complexe Anfaplace sur la corniche de Casablanca) ont annoncé officiellement la commercialisation de leurs projets dans le cadre de la nouvelle réglementation. Cela sachant, par exemple, que le groupe Palmeraie développement a été un précurseur en la matière au Maroc en proposant des formules similaires, avant même la mise en place du cadre légal.

Il faut rappeler que dans son fonctionnement de base, le principe de la RIPT implique trois acteurs : la société de promotion en charge principalement d’édifier la résidence, la société de gestion locative qui exploite la résidence et les acquéreurs devant confier leur appartement à la société de gestion contre un rendement et un droit d’habitation annuels prédéterminés.

Trois enseignes internationales spécialisées ont prospecté au Maroc mais ont renoncé

Le premier écueil touche le promoteur immobilier. Selon la loi, celui-ci est garant du remplacement de la société de gestion locative en cas de défaillance, et ce, pendant neuf ans après l’entrée en activité des projets. «Trop long, surtout que cette attribution ne s’accorde pas du tout avec le métier de base des promoteurs immobiliers», juge Abderrahman Sentissi, expert-comptable à Casablanca et spécialiste des RIPT.

Le second écueil concerne la société de gestion. Selon la loi, il appartient à celle-ci de meubler les logements. Or, cette pratique, qui n’a pas cours à l’international, engendre des dépenses non négligeables. «L’ameublement d’un studio peut nécessiter un investissement de 100 000 DH et cela peut aller jusqu’à 400 000 DH pour une villa», indique un spécialiste. En outre, la RIPT au Maroc consiste selon la loi en un bail civil ne donnant droit à aucune indemnité pour aucune des parties. Or, dans cette configuration, «si le propriétaire décide de récupérer l’entière propriété de son bien au bout du délai minimum de neuf ans, la société de gestion ne perçoit aucune indemnité alors qu’elle se retrouve privée d’un fonds de commerce», note-t-on. Ces deux contraintes paraissent rebuter les sociétés de gestion. «Trois enseignes internationales de la gestion locative qui ont prospecté le marché national récemment ont renoncé à s’y lancer», informe un professionnel. 

R.H. La Vie éco www.lavieeco.com 2011-05-17

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26.5.2011 par admin.

L’économie est basée sur l’offre et la demande. Enfin, c’est ce que nous avons tous appris à l’école, sans avoir pour autant fréquenté une grande école de commerce. Si les chiffres trouvent leur origine dans le monde arabe d’une époque certainement plus sage que maintenant, il serait bien parfois de réviser les bases du commerce. 

L’immobilier au Maroc est un exemple qui permet, semble-t-il, de sortir de nouveaux concepts mathématiques, mais qui restent sans formules à ce jour. Crise de 2008 oblige, les gens se réveillent sur la qualité et les prix abusifs de la pierre marocaine, parfois aussi chère qu’en Europe ou même à Miami… Après un excès d’aveuglement, la crise fut enfin reconnue très doucement, et le standing immobilier resta en stock. Il fallut là aussi un certain temps avant que les prix baissent. Quoique, vu les marges préalables réalisées, certains promoteurs avaient déjà couvert les risques, de quoi attendre une nouvelle et hypothétique période de folie des prix. 

Combien de logements vides désormais au Maroc ? Des immeubles complets de 30 appartements, depuis des années, attendent encore les clients ou même s’ils ont été vendus à l’état brut pour des investisseurs spéculateurs, restent des appartements fantômes. Des rues entières, parfois… 

Les nouveaux constructeurs arrivent avec des produits moins chers et de qualité améliorée, sur des projets plus adaptés, et non comme les plus gros promoteurs qui s’en sont vite retournés vers les logements économiques et sociaux pour des raisons stratégiques et une orientation nationale. Un autre sujet qui engendrera d’autres problématiques à un autre niveau de client prochainement. 

La demande est présente chez les étrangers, et évidente chez les Marocains. La classe intermédiaire réclame à se loger dignement enfin. Un million de logements sont en attente pour 2020 et déjà annoncés officiellement. Les agences immobilières et les notaires boivent le café ou jouent aux cartes sur leur PC en attendant les derniers pigeons égarés qui n’auraient pas suivi l’actualité. Mais la majorité des étrangers attendent des produits enfin sérieux pour se poser désormais en aigles avertis. 

De plus, la période qui annonce depuis janvier 2011 une certaine fièvre hivernale qui devient celle d’un printemps arabe, fait faire des vols stationnaires aux clients, en attente de se poser au Maroc, ainsi qu’à des investisseurs plus importants. Tout est donc présent pour que les prix baissent dans l’immobilier existant, neuf ou ancien. Les mystères de l’orient réservent des contes des mille et une nuits au Maroc. 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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Immobilier : Les prix augmentent au Maroc durant le 1er trimestre 2011… 

L’Indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) a enregistré une hausse de 5% en glissement annuel au 1er trimestre 2011, attribuable à la progression des prix des différentes catégories de logements. Au cours du 1er trimestre, l’IPAI, élaboré conjointement par Bank Al Maghrib et l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), a augmenté de 1,2% d’un trimestre à l’autre, après une diminution de 1,1% un trimestre auparavant. Les prix des appartements se sont accrus de 6,7% en glissement annuel, et de 1,7%, en glissement trimestriel, après une diminution de 0,7% un trimestre auparavant. Pour leur part, les prix des maisons ont augmenté de 0,7%, aussi bien d’un trimestre à l’autre qu’en glissement annuel. Les prix des villas ont marqué, quant à eux, un accroissement de 7,7% en glissement annuel et de 2,8% d’un trimestre à l’autre 

…Mais les ventes diminuent 

Les ventes des biens immobiliers résidentiels, immatriculés au niveau de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), ont accusé une baisse de 9,7% en glissement annuel et de 5,5% d’un trimestre à l’autre. L’ensemble des biens résidentiels (appartements, maisons et villas) ont été concernées par cette diminution des transactions.

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25.5.2011 par admin.

 Investir est le mot préféré du Maroc depuis des années. La conjoncture, pour les industriels étrangers par leurs propres problématiques, fait du Maroc une terre d’asile économique et financière qui permet encore à certaines grosses sociétés étrangères de satisfaire leurs actionnaires. Ne nous leurrons pas, ces derniers ne viennent pas au Maroc pour le tagine ni la douceur du climat, mais bien pour se sauver par les autres tout en restant chez eux. Le social, par des pratiques qui relèvent encore du Taylorisme un peu plus adapté à l’époque présente, n’en fera pas encore des visionnaires humanistes pour la suite. 

Mais qui s’intéresse vraiment aux PME et aux très petites entreprises ? Attirer les gros via Rabat et les ministères est une chose, afin de répondre au besoin des emplois de masse, qui semble satisfaire certaines villes par l’évolution de la démographie ; mais à plus long terme est-ce réellement la seule solution, quand on sait que la délocalisation des grandes entreprises se fait aussi rapidement dans les deux sens ? Le social sera une facture ou une fracture qui restera à payer par l’ensemble du Maroc, demain. 

Les petites entreprises répondent bien plus aux besoins généraux et sociaux des populations, et ce sont elles qui sont le moins encadrées, que ce soit des créations locales ou par des installations d’étrangers. Beaucoup de ces derniers ne viennent pas seulement en tant que retraités ou pour passer des séjours de détente dans leur résidence secondaire. De plus en plus de gens entre 30 et 50 ans envisagent le Maroc comme terre de vie et de travail, donc sur tous les plans. 

La très petite entreprise et la PME représentent donc un secteur qui devrait être mieux encadré de la part des administrations. Si l’encouragement est toujours présent au départ, le reste est du domaine du système débrouille individuel et de la découverte empirique qui fait parfois renoncer les postulants. Les petites structures, pour rappel, dans de nombreux pays, sont la base d’une économie fixe qui emploie bien plus de monde à terme que l’industrie infidèle dans le temps, et qui réutilise ses gains en interne dans le pays. Ce que l’on gagne au présent est ce que l’on perd parfois avec le temps en visant grand au départ. Le donnant-donnant n’est pas toujours le gagnant-gagnant selon l’heure. 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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Investissement étranger : 840 entreprises industrielles qui emploient 162 000 personnes

Le japonais Sumitomo emploie à lui seul 15 000 personnes dans ses 5 sites de fabrication. 8 000 emplois chez Yazaki, 6 000 chez l’américain Delphi et 6 000 autres chez l’allemand Leoni. 51 300 emplois dans le textile, 38 700 dans les industries électriques et électroniques et 30 000 dans l’agroalimentaire.

Depuis que le Maroc est entré dans le club des pays les plus attractifs de la région pour les investissements étrangers, le nombre d’entreprises qui ont choisi de venir s’y installer est sans cesse en hausse. Selon la dernière enquête exhaustive du ministère de l’industrie (recoupée avec les chiffres de la CNSS), on dénombrait quelque 842 entreprises étrangères ou à participation étrangère opérant dans le seul secteur industriel au Maroc. A la même date, c’est-à-dire fin 2009, les chiffres de la CNUCED faisaient état d’un stock de 40 milliards de dollars au titre des investissements directs étrangers cumulés depuis 2000.

Offshoring : 46 000 emplois à fin 2010

Si le plus souvent c’est le volume des fonds injectés dans le circuit qui a retenu l’attention des analystes, l’autre impact, non moins important, qui est la création d’emplois, est à ce jour encore mal appréhendé. Certes, à l’occasion de l’arrivée d’un investisseur étranger, d’une opération d’envergure ou de l’inauguration de nouveaux sites, l’impact en termes de création d’emplois est toujours mis en avant, mais souvent la mesure des réalisations effectives manque à l’appel. Combien les entreprises étrangères emploient-elles de personnes au Maroc ? Réponse très précise du ministère : 161 629 à fin 2009 rien que dans l’industrie. Le 5 mai, à l’occasion des IIe Assises de l’industrie, tenues à Casablanca, Ahmed Chami a dévoilé quelques exemples qui permettent de mesurer l’impact des IDE dans l’industrie. Le japonais Sumitomo, géant mondial du câblage destiné à l’automobile, emploie aujourd’hui 15 000 personnes à travers ses 5 sites de production implantés au Maroc. Ce n’est pas rien quand on sait que le groupe, toutes activités confondues, emploie 72 000 salariés à travers ses 36 filiales et 115 sites de production dans le monde, le Maroc étant manifestement devenu l’un des hub stratégiques du conglomérat japonais. Un autre groupe japonais, lui aussi spécialisé dans le câblage, lui emboîte le pas. Il s’agit de Yazaki qui emploie aujourd’hui 8 000 personnes sur sa plateforme marocaine. En venant s’installer en 2000 à Tanger, Yazaki Corporation inaugurait sa présence sur le continent africain. En 2010, Yazaki Morocco SA a même ouvert un deuxième site de production en choisissant cette fois-ci de l’implanter à la toute nouvelle Automotive City de Kénitra. Et c’est à TFZ qu’on retrouve une autre success story en matière d’investissement étranger. Il s’agit de l’américain Delphi, géant mondial des équipements électroniques pour automobile, qui a ouvert sa première usine en 1999 puis une seconde en 2009 avec à la clé un effectif de 6 000 salariés. 6 000, c’est également le nombre d’employés de l’allemand Leoni lui aussi spécialisé dans la production de fibres optiques et câblage automobile qui possède trois sites de fabrication à Bouznika, Aïn-Sebaâ et Bouskoura. Parmi la liste des plus gros employeurs étrangers au Maroc, on trouve également le français Webhelp (relation client et call-centers) qui emploie 5 000 opérateurs, l’américain Dell avec 2 000 personnes ou encore le spécialiste anglais de l’outsourcing, Logica qui emploie 720 personnes.

Plus de la moitié des emplois occupés par des femmes

Pour ces trois derniers cas particulièrement, on notera qu’ils opèrent tous dans les nouvelles technologies et l’offshoring, nouveau métier mondial du Maroc qui semble le plus avancé aujourd’hui. A fin 2010, l’offshoring comptait pas moins de 46 000 emplois déjà. Une ascension fulgurante quand on la compare aux autres secteurs industriels.

 Ainsi, sur les 161 629 emplois créés aujourd’hui par les entreprises étrangères au Maroc, 51 300 sont dans le secteur du textile-habillement et cuir contre 38 700 dans les industries électriques et électroniques et 30 400 dans le secteur de l’agroalimentaire. Le reste est réparti entre les industries chimiques et parachimiques, pour 21 400 emplois, et les industries métallurgiques et mécaniques pour 19 800 emplois. Détail intéressant à relever : sur les 161 700 emplois, 90 000, soit plus de la moitié, sont des femmes.  

Pour ce qui est des secteurs de prédilection, les chiffres du ministère de l’industrie montrent que l’investissement étranger dans l’industrie va essentiellement dans trois secteurs que sont le textile (246 entreprises), les industries mécaniques (211) et la chimie et parachimie (201).
Evidemment, il ne s’agit là que de l’investissement industriel auquel il faut rajouter les projets portés par des groupes étrangers dans les services, notamment le tourisme, depuis quelques années les BTP et plus récemment l’agriculture, avec le Plan Maroc vert.

Recadrage : Emplois perdus et emplois créés

A l’occasion de le tenue des Assises de l’industrie, Ahmed Chami a dévoilé 15 000 emplois qui ont été créés en 2010 par les quatre nouveaux métiers du Maroc que sont l’aéronautique, l’offshoring, l’automobile et l’électronique. A fin 2010, ces secteurs employaient environ 115 000 personnes contre 100 000 en 2009 et 44 000 seulement en 2004. Quelques jours auparavant, le HCP, lui, fait état, dans ses chiffres du chômage, d’une situation pas très reluisante pour l’industrie qui aurait détruit 33 000 emplois entre fin mars 2010 et fin mars 2011. Contradiction entre les chiffres ? En fait, tout est question de lecture. Les quatre métiers mondiaux du Maroc ont bien créé 15 000 emplois, mais l’industrie, dans son ensemble, a détruit 33 000 emplois nets, ce qui correspond au solde entre les créations d’emplois et les destructions.

Il est naturel que des secteurs dits classiques ou d’autres secteurs où le Maroc ne dispose plus d’avantages comparatifs perdent des emplois. Maintenant, tout l’enjeu consiste à faire en sorte que les nouveaux métiers en créent suffisamment pour compenser.

Saâd Benmansour.

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23.5.2011 par admin.

Tout assureur sérieux se déplace pour visiter les biens avant de s’engager lui-même à signer un contrat avec le client. C’est là que le bât va blesser au Maroc, par l’état parfois particulier des biens que chacun va présenter. Après chaque pluie une maison sur deux voit souvent apparaître l’humidité au travers de ses murs et, après quelques saisons de pluie, les plâtres se détachent des plafonds. Faut-il aussi ressortir les images, qui se succèdent d’année en année, de quartiers complets sous plus d’un mètre d’eau, même des aéroports ou des gares fraîchement construits ? Entre eau, feu et électricité, que ce soit dans les constructions privées ou les infrastructures diverses du pays, la liste des potentiels dégâts peut se remplir avant même toute expertise.

Le marché de l’assurance qui vient d’être lancé vise vraisemblablement des intérêts financiers profitables pour d’autres besoins de développement, que la raison de l’amélioration des biens à la base de leur réalisation. Un programme d’assurance est une bonne chose afin de changer certaines approches pour demain, mais devant des infrastructures déjà construites et présentes pour de nombreuses années, gageons que les assureurs auront du travail d’expertise à réaliser, non pas après mais surtout avant de s’engager. Des remises aux normes pas encore très officiellement appliquées ni contrôlées annoncent du travail en perspective, perspective à assurer avant de s’engager.

Après tout, les assurances jouent sur l’incertitude, en ce domaine la porte reste grande ouverte. Payer des assurances, ou investir enfin dans des produits de construction de meilleure qualité, le contrat reste entre les mains des assureurs, en amont. 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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Service Investissement Seniors/Privés/Professionnels:

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Maroc

Assurance : ce que prévoit le contrat programme 2011-2015

Des objectifs ambitieux : 200 milliards de DH à placer sur le marché, 9 milliards d’impôts à payer, 20 à 25 milliards de prestations servies. L’obligation de garantie sera étendue à plusieurs domaines, comme l’habitation, les établissements scolaires recevant du public et les professions réglementées.

C’est fait. Le contrat programme du secteur de l’assurance a été signé jeudi 12 mai. C’est l’aboutissement d’un chantier qui a duré un peu plus de deux ans, sur lequel a travaillé conjointement le ministère de l’économie et des finances et la Fédération marocaine des sociétés d’assurance et de réassurance (FMSAR). L’ambition de cette dernière était de faire en sorte que les dispositions prises dans le contrat programme soient en phase avec sa Vision 2014. En somme, il fallait que le secteur soit doté d’une vision globale et intégrée à moyen terme, de sorte à ce qu’il puisse atteindre ses objectifs et poursuivre son développement.
Le nouveau cadre de partenariat avec l’Etat est bâti sur cinq piliers que sont l’extension de la protection des populations et des biens, l’amélioration de la qualité des prestations et des services, une plus grande contribution au financement de l’économie, le renforcement de la présence du secteur à l’étranger et la consolidation des fondamentaux financiers des compagnies. La Société centrale de réassurance (SCR) est ainsi confrontée au défi de collecter 400 MDH de primes supplémentaires en dehors des frontières. En termes chiffrés, les deux parties ont effectivement placé la barre très haut.  

D’ici à la fin 2015, 90% de la population assujettie à l’assurance maladie obligatoire (Amo) et 50% de celle qui est assujettie à l’assurance maladie des indépendants (AMI) doivent être couverts. L’objectif du contrat programme est aussi de préserver 10 000 vies, dont 8 000 contre les accidents de travail et 2 400 contre les accidents de la route. Pour y arriver, la coopération avec la police et la gendarmerie sera renforcée, de même que les campagnes de sensibilisation et de prévention. Le secteur est aussi appelé à créer 5 000 emplois directs et 50 000 indirects, assurer une contribution de 9 milliards de DH aux recettes fiscales en 2015, placer 200 milliards sur le marché financier, contre 102 milliards en 2010, et contribuer à hauteur de 23 milliards au financement des PME-PMI. Pour les assurés, les prestations versées devraient être portées entre 20 et 25 milliards de DH au lieu de 16 milliards en 2010, et les délais de traitement des dossiers seront raccourcis. 

La totalité de la  population sera protégée contre les risques catastrophiques

La réalisation de ces objectifs est naturellement liée à la réunion d’un certain nombre de conditions, notamment l’amélioration de la gouvernance par une plus grande responsabilisation des conseils d’administration sur la politique de placement et de réassurance, et le renforcement du système de prévention des risques. Dans cet esprit, les pouvoirs publics s’engagent à soutenir la création d’un ordre des actuaires, une profession indispensable à l’amélioration des performances.

Ce ne sont pas seulement les professionnels de l’assurance qui supporteront toutes les charges. En guise de soutien, il est prévu que l’Etat engage des réformes fiscales pour encourager l’épargne à long terme. Mais ce ne sera pas par ce seul biais. En effet, l’idée émise dans le contrat programme est d’étendre progressivement l’extension de l’obligation d’assurance. Sont entre autres visés, la responsabilité civile décennale pour les constructions et l’assurance tous risques chantier, la responsabilité civile habitation, la responsabilité civile pour les prestations réglementées, la responsabilité civile pour les établissements recevant du public et la responsabilité civile des établissements scolaires. Il y a encore un potentiel important de primes à collecter au titre de la protection des personnes et des biens. L’objectif du contrat programme est de couvrir au moins 50% de la population urbaine en RC habitation et/ou multirisque habitation, au moins 70% des habitations et bureaux en RC décennale et tous risques chantier, 20% des professions à risque et 40% des établissements ouverts au public.  

Les accidents du travail ne sont pas en reste. L’Etat s’est engagé à réfléchir à la possibilité d’étendre la couverture aux fonctionnaires et aux personnels des collectivités locales et du secteur public. Ce sont au moins 500 000 personnes qui sont concernées par ce dispositif. Des formules de couverture sont, dans le même sens, prévues pour les étudiants dont le nombre est estimé à 400 000. L’assurance contre les risques catastrophiques est un autre point clé du contrat programme. Les différents évènements survenus ces dernières années, en particulier les inondations et les accidents industriels, ont poussé les pouvoirs publics à se mettre en première ligne pour inciter les opérateurs à mieux protéger leurs investissements. Cette prise de conscience a donné lieu à la production d’un projet de loi qui est encore dans le circuit d’adoption. A la faveur de ce texte, il est attendu que 100% de la  population soit protégé contre de tels risques.

Engagement : Neuf ministères concernés Le contrat programme est signé, d’une part, par le gouvernement représenté par neuf ministères (intérieur, économie et finances, justice, commerce et industrie, éducation nationale, emploi et formation professionnelle, habitat, santé et équipement et transport) et, de l’autre, par la FMSAR et la FNACAM. Les travaux avaient commencé en 2009 à l’initiative des assureurs qui ont diligenté plusieurs études menées par les Valyans et Acturia. La mise en œuvre sera supervisée par un comité de pilotage chargé de veiller à l’avancement de la réalisation et d’arbitrer en cas de besoin ainsi que par un comité de suivi composé de représentants de la direction des assurances et de la prévoyance sociale (DAPS) de la FMSAR, de la FENACAM et des différents ministères concernés. 

M.C. La Vie éco www.lavieeco.com  

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