L’arnaque immobilière attendrait le MRE plus que le Marocain…

13.6.2011 par admin.

“Nul n’est censé ignorer l’arnaque”

Dixit l’organisateur des salons immobiliers du Maroc en France. 

Avoir pignon sur rue et avoir un grand panneau avec un nom connu dans la promotion immobilière serait un gage de sécurité. Il suffit de lire les réponses des victimes à la suite des articles sur le sujet pour comprendre la réalité ou parfois l’inverse. En parcourant les forums Internet sur le Maroc, les plus virulents envers les promoteurs restent bien effectivement les MRE, qui se lâchent ouvertement et qui expliquent les diverses transactions vécues, ou subies plus souvent selon la finalité. 

Le Notaire est-il maintenant plus sécurisant pour autant ? Oui, selon le notaire, mais là encore avant d’arriver devant son bureau, le client aura déjà implicitement accepté des choses moins acceptables, le notaire faisant office de légalisateur qui donne confiance à d’autres qui le sont moins. Choisissez le vôtre et non celui du vendeur ou prenez conseil avec un second. Le conseil notarial est gratuit, c’est leur fonction initiale avant tout acte. Certains notaires qui jouent franc jeu avec l’éthique et le respect des lois, qu’ils représentent faut-il le rappeler, ne signent pas beaucoup d’actes de ventes s’ils attendent d’avoir en totale transparence tous les éléments sur papier. Pour rappel, selon des notaires sérieux et les syndicats de professionnels de l’immobilier au Maroc, les conditions d’application des lois comme la VEFA par exemple sont quasi impossibles en l’état de manière juridique. Si cela permet de faire évoluer une construction par le financement des clients, comment réclamer aux promoteurs une garantie équivalente en dépôt en banque, alors que les banques financent aussi les projets des promoteurs bien souvent ? Faut-il souligner que tout paiement avec reçu écrit est la base minimum des échanges dans les affaires transparentes ? Ce que personne n’accepterait en Europe dans son quotidien et de surcroît dans un achat aussi important que l’immobilier semble s’évaporer pour beaucoup dès que le charme oriental agit sur eux à la sortie de l’avion ou lors du passage du port de Tanger. 

Bref par cela et sans entrer dans le détail de chacun, l’on imagine le nombre de personnes, MRE ou autres, qui dans les salons de l’immobilier se mettent déjà en danger dès qu’ils signent le chèque de réservation… sans même aborder la construction en elle-même ni un cahier des charges qualitatif des biens, autre aspect qui réserve des surprises, ensuite. 

Pour rappel, 60% des Marocains se tournent vers l’autoconstruction. Si les moyens financiers des MRE et des étrangers diffèrent, il subsiste néanmoins de nombreuses autres raisons plus subtiles que matérielles. Mais il existe des professionnels sérieux aussi. C’est cette recherche qu’il faut effectuer avant tout engagement, les moyens de se renseigner existent.

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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Etre MRE et acheter dans l’immobilier au Maroc : Les précautions à prendre [Magazine]  

Un Marocain résidant à l’étranger est plus vulnérable aux arnaques et autres petits arrangements qu’un résidant lorsqu’il achète un bien immobilier au Maroc. Eloigné du lieu où il achète, il ne peut tout vérifier par lui-même. Il est toutefois possible de prendre certaines précautions pour éviter des mésaventures. 

Nous vivons dans un marché où nul n’est sensé ignorer l’arnaque », lance Abdellatif Essadki, organisateur des salons immobiliers du Maroc « Le Maroc chez vous » à Lyon et Montpellier. Les acheteurs d’un bien immobilier au Maroc doivent donc se montrer très vigilants tout au long de la procédure qui les mène jusqu’à prendre possession de leur appartement. Pour limiter les risques de tomber sur une arnaque, « il faut s’adresser à des promoteurs immobiliers qui ont pignon sur rue », souligne Mohamed Koutbi, Délégué général de la Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI).  

« Les grands groupes immobiliers ne feront pas une arnaque pour un bénéfice aussi faible que celui retiré d’une simple vente. Ils ne mettront jamais l’image de tout leur groupe en danger pour si peu », explique l’organisateur du salon Maroc Property Immo, à Montréal. Ces conseils, frappés au coin du bon sens, ne protègent pas, en cas d’achat sur plan, des retards et malfaçons. Les réalisations de grands groupes peuvent aussi être insatisfaisantes, même s’ils ne sont pas coupables de réelles arnaques (voir « Votre avis »).  Pour l’en préserver, il faut, dans la mesure du possible, « au moment de sa réservation, obtenir un maximum d’informations sur le bien que l’on achète et qu’elles soient mentionnées sur le reçu remis à l’acheteur pour attester de sa réservation », continue Mohamed Koutbi. En cas d’achat sur plan, ce n’est, toutefois, qu’au moment de la signature du contrat préliminaire de vente - lequel doit respecter toutes les dispositions de la loi (voir article « La loi VEFA ») - que ces informations auront une valeur contractuelle.  

« Si je n’avais qu’un seul conseil à donner, je dirais : sécurisez toute transaction en passant par un notaire », souligne Nabil Kerdoudi, Directeur général de Al Omrane Casablanca. Dans les salons immobiliers, avancer des arrhes pour réserver le bien que l’on veut acheter est une pratique courante mais problématique. L’avance relève du droit commun, si elle n’est pas illégale - un promoteur ne sera pas poursuivi pour l’avoir demandé - elle n’est pas, non plus, règlementée. La loi sur la VEFA la considère comme « nulle et non avenue », pourtant, usuellement, cette avance s’élève à 10% du prix de vente. S’il accepte de la verser, l’acheteur doit se renseigner sur ce qu’elle deviendra si lui, ou le promoteur, devait finalement se désister. 

 Dans le cas d’un achat d’un bien bâti ou d’un terrain, il est essentiel de faire le déplacement pour voir le bien et consulter la conservation foncière. « Il faut uniquement acheter des biens immatriculés, sans quoi il n’existera pas de conservation foncière or c’est elle qui permet de connaître toute l’histoire de la propriété et surtout de s’assurer que le vendeur en est bien le propriétaire », prévient Mme Senoussi, notaire à Casablanca.   Ensuite, l’acheteur doit prendre le temps de réaliser plusieurs visites à plusieurs moments de la journée, pour tenir compte l’environnement de l’appartement. Dans tous les cas, le propriétaire doit se renseigner sur le confort invisible : plomberie, électricité, étanchéité, insonorisation… « Le promoteur est tenu de tout lui fournir », rappelle le Délégué général de la FNPI. 

Cet article a été précédemment publié dans Yabiladi Mag n° 7

Julie Chaudier Copyright Yabiladi.com

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Maroc. Des investisseurs repartent, ne sachant où poser leurs valises

19.5.2011 par admin.

 Le Foncier. Une problématique dans la région MENA, et donc au Maroc. La spéculation immobilière, hier, se portait sur la construction ; mais au fur et à mesure que les prix interpellaient les clients, les promoteurs s’en défendaient en justifiant le prix trop élevé par la rareté du foncier. Certes, ce fut “une” des raisons, mais pas l’unique alors. 

Aujourd’hui, ce serait la principale, alors que les “nouveaux” promoteurs revoient à la baisse les prix de vente des constructions, avec encore de la bonne marge chez certains, qui ne veulent pas se couper juste un petit doigt ou qui persistent à se crever les yeux encore un moment. 

Trouver un terrain, dans le cas d’un client privé pour sa petite résidence, ou pour un professionnel, devient un parcours du combattant maintenant. Que ce soit auprès des particuliers qui inondent les petites annonces, souvent vides de possibilité après déplacement, à cause des démarches de légalisation des biens, ou par une démarche plus officielle auprès des services administratifs censés vous “aider”, walou ! Le temps passe, chacun attend et n’avance plus beaucoup, ce qui ralentit les projets. 

Projets qui s’enlisent et qui rapidement font changer d’orientation ou de pays les investisseurs. L’on peut se demander alors, en visitant les immenses espaces libres du Maroc, et devant l’appel continu et officiel envers des investisseurs, allant même les chercher chez eux parfois, pourquoi, en fin de compte, ils ne sont pas plus nombreux, qu’ils soient de gros groupes, de moyens investisseurs ou même de petits individuels.

Pourtant ils existent et arrivent, et contactent toujours les professionnels et les conseils sérieux présents. Mais comme des touristes, ils regardent, ils tentent un moment, et puis devant une réalité sous forme d’une jungle épaisse, finissent par suer beaucoup trop et rebroussent chemin, se sentant, il faut le dire, en terrain très hostile où la confiance ne trouve plus pied rapidement. 

Des gens qui passent des mois à chercher un terrain, qui se font balader à tous les niveaux dans un flou général toujours verbal, car sans traces, parfois même via des notaires ou des agences, qui attendent souvent des années pour une réponse administrative, c’est une situation courante. Des professionnels, qui arrivent avec des projets sur papier et répondant aux attentes du développement du Maroc, qui s’entendent dire par les services des Domaines, propriétaires de 90% du foncier du Maroc, qu’ils n’ont pas un m² à vous présenter ni même une carte de leur région, ni des plans de terrains pour projets afin de vous orienter dans vos recherches, une telle situation friserait le sabotage de ce qui est voulu dans les orientations de Rabat. Il semble même que la transparence, réclamée désormais dans les administrations, ainsi que les sanctions prises depuis un moment, gèle les mouvements des services, quand ces derniers ne vous orientent pas dans le sens inverse entendu dans un autre service concerné par les projets. Le lien entre les divers services pour la coordination des projets au Maroc n’existe pas dans les administrations. Une jungle donc, là aussi, pour les professionnels sérieux qui débarquent avec leur dossier et qui, face à cette situation ridicule, s’en retournent comme ils sont arrivés. 

Entre le haut et le bas, au Maroc, la problématique reste bien le milieu, comme une sorte de pieuvre, où le silence est devenu force de loi face aux demandes d’investisseurs. Comme on se plaît à le dire en Europe, il vaut mieux s’adresser au bon Dieu qu’à ses saints. Les Marocains vous diront : ”il vaut mieux s’adresser à Rabat quà la Région”. Faut-il aussi aller déranger SM Mohamed VI pour enfin faire avancer de très nombreux projets qui finissent aux archives ?

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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Banque mondiale : Trop d’opacité dans le foncier  

mercredi 27 avril -

 La pénurie artificielle du foncier freine la croissance 

Le fait est tellement rare qu’il mérite d’être souligné. Un rapport de la Banque mondiale qui, pour la première fois, ne jette pas son dévolu sur les Etats pour, comme c’est le cas souvent, « exiger » plus de réformes, d’ouverture, de baisse de taux des taxes.

Le dernier en date, le rapport sur « Des privilèges à la concurrence » dans le développement des pays de la région Mena, a été présenté vendredi dernier à la CGEM. 

Selon Najy Benhassine , économiste senior à la Banque mondiale, l’un des principaux freins au développement du secteur privé, c’est l’accès au foncier. Pour lui, « le rôle dominant des gouvernements et des pouvoirs locaux sur les marchés fonciers dans la plupart des pays de la région nuit à l’investissement, en rationnant l’offre et en utilisant le domaine public comme source de rente ».  Les assises du Conseil de la concurrence, prévues en décembre 2011 à Tanger, débattront de la thématique de la rente. Sachant que l’attribution, bien que subventionnée, d’assiettes foncières est, selon la Banque mondiale, « un moyen non négligeable pour les gouvernements de créer des rentes économiques ». 

En conséquence, relève l’institution, « dans toute la région, la pénurie artificielle de terrains publics en augmente la valeur ». La gestion des zones industrielles et l’opacité des procédures d’attribution de terrains à des investisseurs laissent encore une grande place aux décisions discrétionnaires et aux traitements de faveur. Certains pays sont passés maîtres dans ce jeu pernicieux. Les pays incriminés sont l’Egypte, l’Algérie, le Maroc, la Jordanie et l’Arabie saoudite où « la terre est souvent l’un des atouts les plus importants pour les gouverneurs qui s’assurent totalement le contrôle ». Ce qui se révèle être un avantage concurrentiel certain pour les investisseurs les mieux introduits, mais aussi pour les fonctionnaires qui ont le pouvoir d’imposer des barrières d’entrée pour bénéficier de rentes sur les terrains publics concédés. Le défi permanent d’amélioration de l’accès au foncier tertiaire détournerait le secteur privé de son objectif originel. 

Conséquence, il peine à tirer les économies sur le chemin d’une croissance forte et durable. A l’exception de certains pays du Golfe, aucun pays –pétrolier ou non– n’a pour l’instant réussi à déclencher une transformation structurelle de son économie, relève la Banque mondiale. Pis encore, au regard de la diversification de leurs exportations, « aucune de ces économies ne connaît non plus le dynamisme des pays émergents comme la Malaisie, la Chine, la Corée et la Turquie »

Le rapport ne propose pas de recette standard de réformes capables de générer une diversification et une croissance soutenue dans tous les pays de la région. « Une telle recette n’existe pas ». 

Crédibilité des réformes 

TROIS aspects des politiques économiques affectent les anticipations des investisseurs, selon les auteurs du rapport : le cadre réglementaire, l’application de ces règles et la crédibilité de la mise en œuvre des réformes. L’état des lieux des réformes a permis d’évaluer si le problème relève d’un manque de réformes. Dans certains pays, notamment pétroliers, c’est le cas. Mais le défaut de textes et de réformes légales ne suffit pas à expliquer le manque de dynamisme économique de la région. Il y a aussi la manière dont ces réformes sont effectivement appliquées et respectées. Le troisième volet porte sur les facteurs qui limitent la crédibilité des réformes dans la région. Ces éléments expliquent en grande partie le déficit de croissance du secteur privé de la région. 

Bachir THIAM www.leconomiste.com

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Taghazout. Saison II ou un feuilleton à rallonge…

4.3.2011 par admin.

Immobilier ou tourisme, deux termes qui s’opposent et qui néanmoins doivent s’allier souvent dans les grands projets au Maroc. Entre les zones bord de mer immobilières et les zones dites touristiques, pas facile de présenter des projets rentables sans une alliance intelligente entre les deux approches.  

Le promoteur touristique qui vient construire des hôtels est confronté à de grands groupes touristiques internationaux qui préfèrent louer les murs à des propriétaires dans les grandes villes touristiques, pour optimiser leur gestion et limiter les risques dans le temps; ils ne visent plus les dépenses depuis bien longtemps. Besoin de lits nouveaux, alors que des hôtels ferment, d’autres ne se sont jamais ouverts depuis la fin de leur construction, d’autres encore sont en vente ou attendent de nouveaux locataires sur Agadir et enfin tant d’autres, confrontés à un problème de gestion, ne dépassent pas les seuils de remplissage attendus, cela soulève des questions. 

La répartition du foncier en bord de mer bloque aussi des projets et des investisseurs plus petits, qui ne peuvent se permettre de jouer à leur niveau la carte du développement touristique sans garantir, en contrepartie, une rentabilité de leurs projets. Un peu plus d’ouverture sur les dossiers présentés face à la problématique du foncier serait la bienvenue. Entre zone urbaine et rurale, découpages attendus, secteur immobilier et secteur touristique, ou zone d’incertitudes qui empêche vendeurs, acheteurs ou promoteurs, pas facile de monter clairement des projets en amont. C’est une fois engagés que vous verrez le pays et que vous devrez revoir vos copies, au détriment de ce développement ; et pour cause, de nombreux projets restent dans les cartons. Peur de la spéculation immobilière ? Oui, ce fut le lot commun des “mauvaises” habitudes d’hier ; mais qu’à cela ne tienne, il suffit de savoir mettre des limites aussi devant des projets présentés. Ne peut-on pas intelligemment entrer dans une époque “gagnant-gagnant” ou “WIN WIN” entre les administrations, les promoteurs et les créateurs privés ? Faut-il bloquer les bonnes énergies par des frontières en amont, alors que chaque projet présenté en aval est différent et peut être présenté individuellement ? 

Faut-il des zones de logements sociaux, des zones touristiques, des zones dortoirs, des zones résidentielles, et des villes dites nouvelles ailleurs encore, alors que la vie de la ville se nourrit de tous les acteurs locaux pour créer cette vitalité attendue ? Ne voit-on pas le long de l’Atlantique aujourd’hui des zones qui ressembleraient à des zones mortes une grande partie de l’année, alors qu’elles sont censées représenter l’image du tourisme d’un pays ? Ne voit-on pas des zones résidentielles, des marinas, où les fantômes habitent des maisons, et des résidences quasiment inoccupées depuis des années ? 

N’est-il pas temps de mettre en commun les dossiers sur la table, au lieu de tirer chacun sur la nappe pour défendre ses seuls intérêts, au détriment de ce développement pour les Marocains qui attendent, eux aussi, des réponses et leur place pour demain ? Le temps n’est-il pas en défaveur des projets le plus souvent, au Maroc ? 

Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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Taghazout: La fronde des élus du Souss  

Vendredi, 18 Février 2011 11:04  

Le projet d’aménagement de la future station balnéaire de Taghazout préoccupe les élus du Conseil régional du Souss-Massa-Draâ. En fin de semaine dernière à Agadir, des membres du conseil régional, de cinq formations politiques des plus présentes dans la zone, ont tenu une rencontre à ce sujet. A en croire les interventions des uns et des autres, les élus ne sont pas véritablement convaincus par la nouvelle mouture du projet. De leur avis, ce projet n’est pas rentable économiquement en raison de son redimensionnement. «2.350 lits hôteliers c’est trop peu dans un site de 620 ha. Nous voulons un véritable programme touristique qui génère plus d’emplois et non pas un programme immobilier qui va engendrer de la spéculation», indique, M’hamed Iraâ Sbaï, conseiller PI d’Agadir et président de la commission touristique du conseil régional du Souss-Massa-Draâ.

De fait, le programme préliminaire du projet de la future station balnéaire se résume en sept établissements touristiques sous forme d’unités hôtelières qui vont générer effectivement une capacité globale de 2.350 lits. «Mais ce n’est pas tout. Cinq établissements touristiques sous forme de résidences immobilières de promotion touristique d’une capacité d’environ 3.000 lits à travers des villas et des appartements sont prévus», souligne un responsable de la Société marocaine d’ingénierie touristique (SMIT), partenaire du projet. Il précise qu’au total la future station balnéaire offrira à terme 8.000 lits dont 5.800 lits hôteliers. Le tout devrait générer 20.000 emplois directs et indirects, assure-t-il. Mais les élus ne sont pas du tout convaincus par la nouvelle mouture du projet. Ce qu’ils refusent totalement c’est le volet immobilier. «En dehors des 2.350 lits hôteliers, le reste c’est de l’immobilier déguisé», avance l’un d’eux.

Ce qui est en fait prévu dans le cadre du nouveau projet, c’est de développer un éco-resort touristique de faible densité. Ainsi, l’occupation du sol ne dépassera pas 6% de manière à préserver notamment l’arganeraie qui constitue une des plus grandes richesses végétales du site. «Dans cette arganeraie plus de 1.600 arbres ont été coupés lors des travaux du dernier projet avorté sur le site», déplore un élu du conseil régional du Souss-Massa-Draâ. Ce dernier rappelle aussi que des ayants droit expropriés de la zone ne sont pas encore indemnisés. «J’ai moi-même 11 ha dans la zone et je n’ai encore rien perçu. Sans compter que nous ne sommes pas du tout d’accord avec l’évaluation réalisée du foncier», souligne-t-il. Du côté de la Smit, on explique que l’indemnisation des ayants droit n’est pas encore finalisée pour des raisons administratives. Les concernés n’ayant pas fourni toutes les pièces nécessaires pour percevoir les indemnisations, précise un institutionnel. Apparemment, il y a encore beaucoup de communication à faire auprès de tous. Une démarche pour l’adhésion notamment des populations de la localité. Un ingrédient incontournable pour faire aboutir le projet.  

Etat d’avancement

Les interventions des élus de la région au Parlement et leur position vis-à-vis du projet ne semblent pas pour l’heure chambouler l’agenda. La Société d’aménagement et de développement de Taghazout (SADT) est en phase finale de création. Elle sera dotée d’un capital initial de 100 millions de dirhams, dont 25% déjà libérés par les actionnaires. Rappelons que ces actionnaires sont la CDG à hauteur de 35%, Colony Capital et le groupe Alliance développement qui participent pour leur part à hauteur respectivement de 25 et 20%. Les autres actionnaires sont la Société Sud partners à hauteur de 15% et la Smit à travers une contribution de 5% de l’enveloppe globale du projet. Et ce, à travers le foncier puisque la société est propriétaire des terrains (620 ha) sur lesquels sera aménagé la future station balnéaire.

Cette société assurera le rôle d’aménageur du terrain et de développeur d’une partie (ou de la totalité) du projet de Taghazout, est-il indiqué. Son activité est vouée à la réalisation des travaux d’aménagement/lotissement et de viabilisation du terrain. De même elle devrait réaliser une partie des composantes du programme, à savoir, le parcours de golf et son club house, l’hôtel du golf, la médina, le village de surf, le camping international, la réserve d’arganiers ainsi que ses coopératives sans oublier les résidences immobilières. En outre, la SADT sera chargée de lots de terrains viabilisés au profit des sociétés de développement. Pour l’heure, le directeur général de la SADT a été désigné et les études urbanistiques et de faisabilité du projet sont en cours de réalisation. Des réunions de concertation avec l’Equipement d’Agadir et le bureau d’études CID, pour le lancement incessamment des appels d’offres pour les travaux de la voie de contournement de Taghazout, ont par ailleurs lieu. Parallèlement, des réunions techniques avec les concessionnaires Onep, ONE et Ramsa pour traiter les aspects techniques relatifs à l’alimentation du projet et à l’aspect assainissement (station d’épuration) se tiennent. 

De notre correspondante,

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Je veux du vert au Maroc. Comment et à quel prix ?

28.2.2011 par admin.

Les briques sont arrivées avant les constructeurs compétents, le gazon fait de même ; mais si ce n’était pas le cas, les pays émergents n’en seraient plus. Après le toit au Maroc, c’est le petit coin de verdure qui est attendu par beaucoup de gens et de propriétaires. Le Maroc Vert touche tous les niveaux de la société, notamment celui des particuliers. 

Le jardin anglais, le jardin à la française, le jardin japonais, tout le monde connaît ; mais le jardin oriental, chacun se l’imagine avec quelques palmiers, l’arbre qui fait rêver les étrangers et qu’ils s’attendent à voir dans leur paysage nouveau. Le gazon fleuri normand est-il donc attendu au Maroc et est-il judicieux au regard de l’approche culturelle et naturelle des terrains abordés ? 

Le vert se réglementera certainement plus en fonction des intérêts des professionnels divers, pros et amateurs, que de la bonne logique de la nature, qui parfois peut apporter ses réponses, si nous savons encore l’écouter, la regarder, l’observer. A une époque où nous voyons pousser des golfs nombreux là où l’eau manque et où le désert domine, où nous voyons des camions amener de la terre là où la nature ne l’a pas encore acceptée ou rejetée, là où la réflexion de l’homme et de la nature n’est pas présente ou effacée par intérêts, gageons que les patchworks aussi étonnants que détonants fleuriront prochainement partout. 

Mais à force de se planter, il y aura bien quelque chose qui poussera de plus compétent, sous réserve que les écoles ne forment pas que des théoriciens. Le jardin est un rapport entre nature et homme pour rappel, comme tant d’autres choses. 

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Philippe DELESALLE. legroupement-agadir.com

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Paysagiste: Une profession à réglementer  

Une association nouvellement créée, l’AAPM

Manque de compétences et de matériel végétal 

   

Pour un m2 végétal, le coût s’élève à 100 DH/HT. Un m2 minéral coûte quant à lui 300 DH/HT, et un m2 verdure (gazon, fleur) revient 25 DH/HT. Selon des professionnels, le désordre et l’absence de contrôle ont permis à « des simples jardiniers » de s’enrichir             

AMÉNAGEURS d’espaces verts, fleuriste paysagiste, concepteur de jardins… Les entreprises du paysage poussent comme des champignons. Elles ont flairé un business juteux, celui d’aménager les jardins et parcs de résidences. Mais le métier n’est pas encore réglementé. Un jardinier peut facilement se faire passer pour paysagiste. Le seul établissement qui forme aujourd’hui des ingénieurs paysagistes est l’Institut agronomique et vétérinaire Hassan II.

L’objectif de la filière de formation Architecture du paysage est de former des spécialistes de l’aménagement du paysage dans toutes ses composantes depuis le simple aménagement d’un jardin de loisirs jusqu’au projet d’aménagement à grande échelle. L’architecte-paysagiste doit pouvoir répondre aux besoins du pays en ce qui concerne l’analyse des sites, la conception paysagère, la maîtrise d’œuvre et la réalisation des projets d’aménagement du paysage. La protection des sites naturels et la valorisation des sites sensibles ou dégradés font partie des objectifs de la formation. Une association est en cours de création. Il s’agit de l’AAPM, association des architectes paysagistes du Maroc. Derrière l’association, Rachid Haouch, architecte, urbaniste et paysagiste, diplômé de l’Ecole nationale supérieur de Versailles et de l’Ecole d’architecture de Paris la Villette. Il sera vice-président de l’association et Mounia Bennani sa présidente. L’objectif est de défendre et promouvoir le métier, ainsi que de sensibiliser le public autour de la problématique du paysage.

L’association cherche à instituer aussi des procédures: Chaque paysagiste devra noter l’entreprise à laquelle il fait appel et chaque année l’association publiera un fascicule sur les compétences et la spécialisation de ces entreprises. L’association compte également militer pour la création d’une école nationale supérieure du paysage à l’instar de l’Ecole de Versailles. Cette association sera inscrite à la fédération internationale des architectes paysagistes. Le Maroc sera ainsi le premier pays africain à entrer dans l’art du paysage alors qu’il y était déjà. «Le Maroc a inventé l’art du jardin et il est tombé dans une sorte d’amnésie», s’indigne Rachid Haouch. A côté de la pénurie de compétences, il y a une pénurie végétale à l’échelle du Maroc. «Le Maroc s’est développé en négligeant ses pépinières», signale Haouch. Il faut 5 ans pour cultiver un arbre et 10 ans pour le vendre. Quelle est donc la pépinière qui peut attendre autant de temps? Il faut aussi donner la possibilité aux professionnels de pouvoir importer certaines espèces végétales. Tout comme il faut par ailleurs donner un statut à l’espace public marocain, selon des professionnels.

J. K.

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Promoteur et confiance au Maroc. “Dites 33%” … C’est grave, Mr l’Architecte ?

27.1.2011 par admin.

- Je ne me sens pas en “norme”, Docteur. Auriez-vous un traitement pour améliorer cela ?

- Mais si, tout va bien, chère Madame. Vous êtes dans la norme, ce serait juste la norme qui ne serait pas en bonne santé. C’est psychosomatique, donc. Je vais vous donner un traitement en béton avec beaucoup plus de fer, et mon collègue ophtalmo va vous doubler le vitrage de vos lunettes. Puis nous allons étanchéifier enfin l’ensemble de votre corps, vous transpirez trop, je vois. Et surtout vous arrêtez toutes les mauvaises médications chinoises que vous prescrivent vos quincailliers.

- Mais c’est moins cher…

- C’est moins cher la première fois uniquement, mais si vous devez renouveler l’ordonnance tous les mois, vous allez augmenter vos déficits très rapidement.

- Mais les autres me disent que c’est moi qui ne suis jamais satisfaite…

- Allez, habillez-vous.

- Mais je n’arrête pas de m’habiller. Tenez, le mois dernier encore, j’ai dû refaire toute ma façade, comme chaque année d’ailleurs. Je perds à chaque fois mes couleurs, je redeviens grise régulièrement.

- Un conseil, arrêtez le synthétique, et prenez des manteaux fourrés intérieurement en laine de roche avec une doublure en brique creuse. Si vous sortez juste avec une épaisseur de 20 cm de brique sur le dos, vous allez finir par vous retrouver au sanatorium ou devoir dépenser encore plus pour vous climatiser l’été en vous déshydratant.

- Et pour mes problèmes de tuyauterie, comment je fais, Docteur ?

- Votre pression est trop basse certes et vous avez même des fuites. Malheureusement je ne peux que vous conseiller de faire avec ou alors de trouver un donneur. Mais cela va être plus long, vous coûter cher et sans assurance d’un mieux, sans parler des dommages autres que cela engendrera. Vous serez obligée de revoir pas mal de choses ensuite lors de votre convalescence. Sinon côté énergie, vous semblez plutôt pas mal.

- Le jour, cela va encore. Mais la nuit, c’est là que je me sens plus mal. J’ai l’impression parfois d’être à la masse quand je touche mes boutons pour m’éclairer. J’ai des fourmillements dans les doigts. Le pire c’est quand je désire me laver ou faire la vaisselle, j’ai comme une odeur de gaz dans le nez qui m’enivre. Ce ne serait pas une allergie à l’eau chaude, dites-moi ?

- Chauffe-eau chinois, je vous dis ! Changez de marque, ou alors évacuez vos gaz à l’extérieur et non directement dans la pièce. Ou alors laissez les fenêtres ouvertes, sinon vous risquez la mort, chère Madame.

- La meilleure solution globale, Docteur, selon vous ?

- Si vous étiez plus proche des centenaires, je vous dirais : attendez. Mais comme vous n’avez pas encore dépassé l’âge de la garantie décennale…

- C’est quoi la garantie décennale ?

- Un traitement pas encore vraiment appliqué ici. Nous n’avons pas encore assez de recul scientifique. Je disais donc, vu votre très jeune âge, je ne verrais que la chirurgie esthétique : une réhabilitation totale du second oeuvre pour reprendre les défauts trop nombreux dûs à la naissance. Mais là encore, nous ne pourrons pas changer le point le plus important, les os, car vu vos radiographies, chère Madame, il semble que votre structure ne soit pas vraiment antisismique. Evitez d’ailleurs trop d’agitation ou des soirées trop dansantes, restez sur les slows, selon mon avis. Sinon trouvez-vous un autre propriétaire et ensuite reconstruisez-vous une nouvelle vie ailleurs.

- Mais c’est que je ne serai pas aussi cotée qu’il y a quelques années si je fais cela, personne n’aura le coup de foudre pour me reprendre.

- Je vous rassure, il existe encore pas mal de gens aveugles, heureusement pour vous, qui paient les yeux fermés, si je peux reprendre l’expression. Bien que maintenant de bons architectes arrivent avec de nouvelles techniques. La génétique a fait des progrès, regardez-moi…

- Bon je vais réfléchir et suivre vos conseils désormais avant de refaire deux fois la même erreur. J’aurais dû venir vous voir avant, il y a quelques années…

- Eh oui, le conseil a un coût négatif, il se calcule sur l’économie réalisée. Bon, je vous souhaite une bonne journée, Mme DEMAISON. Je vois que vous allez déjà mieux, la tête fonctionne rapidement.

- Au revoir, Mr le CHEF-CONSEIL.

- Au suivant !

- Docteur, Docteur…

- Oui, Mademoiselle, quoi encore ?

- Vous êtes appelé aux urgences, un accident grave suite aux pluies de ce matin, un certain Mr Shimo BILIER et toutes ses pièces, ses fondations ont lâché, encore un…

Philippe DELESALLE. Legroupement-agadir.com

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Source infomediaire.ma du 27/01/2011

Maroc : Les chauffe-eaux ont fait 12 morts en 4 mois

Le Centre antipoison et de pharmacovigilance du Maroc (CAPM) a enregistré, en 2010, 1.534 cas d’intoxications par le monoxyde de carbone, dont 29 décès. Durant les 4 derniers mois, le CAPM a enregistré 14 décès dont 12 (85%) sont dus aux chauffe-eaux.

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http://www.entreprendre.ma/33-des-marocains-pensent-que-les-promoteurs-immobiliers-ne-respectent-pas-les-normes-de-construction_a4092.html 

33% des marocains pensent que les promoteurs immobiliers ne respectent pas les normes de construction  

 Villa ou appartement, pour fin d’habitation ou d’investissement, l’achat d’une résidence est une décision dont les implications sont très importantes. Plusieurs études sectorielles ont mis en évidence l’importance primordiale que revêt le sentiment de confiance de l’acheteur envers le promoteur ; la confiance constituant un des critères de choix les plus importants dans le processus décisionnel précédant l’achat d’un bien immobilier.

Qu’en est-il au Maroc ? Peut-on faire confiance aux promoteurs du secteur immobilier en ce qui concerne le respect des normes de construction ?

Globalement, l’opinion du consommateur marocain est assez mitigée, et le doute existe bel et bien chez les répondants de notre sondage, qui ne sont que 39% à faire d’emblée confiance aux promoteurs immobiliers à cet égard. Les femmes seraient plus méfiantes, avec 36% de OUI et près d’un tiers d’indécises.Les CSP AB sont plus catégoriques : 50% d’entre eux ne font pas confiance aux promoteurs immobiliers, doutent de leur intégrité professionnelle. A l’opposé, ils sont 65% dans la CSP C1 à leur accorder leur confiance. Ceci dit, de grandes disparités sont aussi notées au niveau du lieu de résidence des répondants : parmi les grandes villes du Royaume, Fès est de loin la ville où les répondants sont les plus négatifs (NON : 71%), alors que les répondants de Casablanca sont les plus enclins à faire confiance aux promoteurs immobiliers, avec 59% de OUI. Marrakech est divisée, avec 56% de OUI et 44% de NON. Les répondants de Tanger sont les plus indécis, avec 62% de Ne Sait Pas… une hésitation qui en dit long…

Chose certaine, compte tenu de ces résultats, il importe pour tous les promoteurs du secteur de rassurer leur clientèle actuelle et potentielle, de bâtir, voire renforcer le lien de confiance, si important tout au long du processus décisionnel - de la considération du projet à la conclusion de la transaction - et tout aussi présent dans le comportement post-achat, reconnaissant ici la force du bouche-à-oreille dans ce type de transaction.

la vie éco

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Marrakech plus cher que Miami. Des produits très bien emballés qui s’emballent

20.1.2011 par admin.

 

Les pros du marketing vous diront tous que l’emballage d’un produit, sa présentation, la publicité et la communication sont aussi importants que le produit vendu, ce qui, avec l’habitude des années, ferait même oublier parfois la qualité réelle d’un produit acheté et consommé. Les jeunes ne portent plus un pantalon mais une marque ; on ne roule plus en voiture mais dans un sigle que l’on exprime et, par logique, l’on n’habite plus dans une maison mais à Marrakech. Tout est ainsi dit dans le nom qui s’imposerait comme carte de visite, mais en passant le doigt dessus, l’encre n’est pas toujours bien sèche. 

L’image de la chose est souvent plus grande que la chose. Le luxe ou le standing, le haut standing, ou le très haut standing, rien que pour attirer, sont des arguments que nous entendons depuis des années dans l’immobilier. Heureusement que la crise de 2008 a soulevé certaines choses ou arrêté les qualificatifs commerciaux, sinon nous verrions s’afficher aujourd’hui le “super extra très haut standing”… comme dirait Mr M. Ahmed Taoufiq Hejira, ministre de l’Habitat du Maroc. 

“le Maroc a subi les effets de la crise financière internationale, qui s’est traduite par une crise de confiance, même si le Maroc n’était pas directement touché” 

Les experts le savent mais rarement les clients qui, au travers des chiffres et des images, achètent souvent ce qui relève de la psychologie plus que de la comparaison logique commerciale. Les spécialistes ne se cachent pas pour dire que les prix de l’immobilier sur Marrakech seraient surélevés de 50% au regard d’une norme économique et que, dans ce marché, la bulle n’est pas encore vraiment dégonflée, elle tente même de reprendre un air nouveau. Mais quand l’on observe outre-mer, plus au nord, un prix parisien frôlant parfois les 8000 euros le m², tout semble alors vraiment moins cher ailleurs, première erreur à ne pas commettre en arrivant sur une autre planète. Mais peut-on comparer Paris et Marrakech, la France et le Maroc, l’euro et le dirham ? 

Les experts et professionnels connaissent très bien le prix d’une brique, du ciment ou de la tonne de fer, et même si les matériaux augmentent ainsi que la spéculation sur le foncier depuis des années, les arguments restent étonnants et détonnants face aux produits vendus selon les secteurs géographiques de ce monde. Il suffit de jouer parfois au jeu des sept erreurs pour voir le décalage de prix entre un logement dit social et un logement dit de standing ; une question de présentation plus que de cahier des charges techniques, où le tadelakt, les zelliges ou le marbre remplacent le papier d’emballage. Tout ceci n’est pas raisonnable et même dangereux car cela bloque désormais de nombreux investissements plus sérieux que spéculatifs, de nombreuses constructions attendues, de nombreux emplois, eux aussi attendus, et demain la facture élevée entretenue par tous, du plus petit propriétaire d’un terrain aux plus importants promoteurs, sans oublier les clients spéculateurs de ces dernières années, tombera sur l’ensemble du pays. 

Diminuer les prix ou augmenter la qualité des constructions serait déjà une analyse à réaliser, mais la crise aurait été plus pédagogique et rapide envers les acheteurs étrangers et locaux que les bonnes résolutions d’un marché qui attend un leader pour donner l’exemple. Car en fin de compte, une maison ou une résidence est un produit utilitaire de premier ordre, le reste n’est souvent que du vent commercial, du placement, un casino dans le temps ; mais les choses vont vite pour faire comprendre à ceux ayant acheté entre 2005 et 2008 le bilan de leur achat, se remémorant que le casino reste toujours gagnant : pair, impair et manque… 

Philippe DELESALLE

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Marrakech à la première place du podium. Elle est plus chère que Miami, Pékin, Tahiti ou même Cannes

du 11/01/2011

 

Une étude sur l’immobilier sera exposée, dans sa globalité, sous forme de formation professionnelle en trois jours les 23, 24 et 25 février prochains à l’hôtel Le Palace d’Anfa de Casablanca, à l’initiative de la société de formation & conseil financier Altitude RH.
Pilotée par le professeur Clairviel, un expert sollicité par les grands groupes immobiliers, telle la Caisse de dépôt et de gestion marocaine (CDG), pour des formations de ses cadres aux nouvelles techniques d’évaluation, cette étude révèle des réalités insoupçonnées. Usant d’analyses comparatives des prix de l’immobilier dans plusieurs villes africaines, européennes et américaines, les auteurs de cette étude affirment sans le moindre doute que Marrakech est désormais plus chère que Miami, Pékin, Tahiti ou même Cannes, Torremolinos ou encore les Canaries. Seuls dix opérateurs font le marché de référence immobilier au Maroc.

D’après le même document, « la course effrénée vers l’immobilier prestigieux, source de spéculations démesurées, touche également le système financier marocain qui fait supporter à Bank Al-Maghreb un risque de près de 150 milliards de DH ». D’ailleurs, l’étude démontre qu’à part quelques vedettes pour qui l’argent n’a pas d’importance et certains spéculateurs anglais pratiquant la technique d’achat Revente simultané (Input-Output Overloap) ou quelques européens retraités, ce sont essentiellement les personnes physiques résidant au Maroc (et non les MRE) ainsi que les professionnels de l’immobilier et surtout les institutionnels marocains qui entretiennent une bulle alimentée par une surestimation dont tout le monde parle, mais personne n’en a cerné les contours. Elle rapporte également qu’en moyenne une surestimation de 50% à compter de 2010 est attendue.

Pour aboutir à cette évaluation, la comparaison s’est faite essentiellement avec la Tunisie aux revenus comparables malgré la différence de taille avec trois exemples types, à savoir un appartement moyen pour cadres moyens dans la capitale économique (Casa contre Tunis), l’équivalent d’une maison marocaine moyenne modernisée avec terrain pour une famille de commerçants bien établie dans une ville secondaire (Tanger contre Bizerte) et la location d’un studio d’étudiant dans une capitale culturelle ou universitaire (Rabat contre Monastir). Enfin, l’étude préconise l’interprétation des trois scénarii. Le premier est celui d’une crise majeure en horizon 2015, susceptible d’anéantir pour une décennie au moins la bourse de Casablanca, les entreprises du secteur BTP au Maroc ; de voir ses banques renationalisées et de relancer la coûteuse économie informelle, plongeant le Maroc dans une longue récession.

Le deuxième est relatif à une crise sévère en horizon 2013, venant du tourisme, de l’immobilier haut de gamme et du commerce international si l’économie planétaire tarde à retrouver le chemin de la croissance, alors qu’une belle reconversion des acteurs du secteur les ramenant entre-temps à plus de sagesse ne permettrait pas de résorber les excès de la première décennie.

Le troisième scénarii, lui, prévoit un atterrissage en douceur, qui supposerait que le Royaume adopte des mesures drastiques en 2010 sur divers plans de sa réglementation tout en veillant à leur mise en application. Force est de signaler, par ailleurs, qu’avec une cinquantaine d’étudiants de diverses filières (architecture, économie, ingénierie…) du monde entier et grâce au soutien d’universitaires spécialisés dans la finance dans des pays du G20, notamment, le Japon, les USA, l’Europe, l’étude a été menée durant 18 mois en partant d’une question simple : comment ont évolués les coûts immobiliers à travers le monde ces 20 dernières années ?

Méthodologie
Sur le plan statistique, l’étude a utilisé des paramètres de comparaison comme le PIB par habitant et le PIB/PPA (parité pouvoir d’achat) en s’appuyant sur « un panier moyen ». L’indice du développement humain a, lui aussi, été utilisé dans le cadre de cette étude. L’objectif était de créer un modèle de comparaison fiable et surtout fidèle à la réalité des pays choisis. Le modèle repose sur trois cas de figure à la base de la comparaison :
• Une « famille » de moyen-gros commerçants d’une ville moyenne avec un actif principal (Hôtel restaurant, garage, supermarché…) en pleine propriété; dans ce cas les notions de capital et travail sont assez confondues. L’analyse a tenu compte de petites tricheries fiscales tout et du besoin de sécurité du patrimoine transmissible.
• Un couple d’environ 35 à 45 ans, composé d’un homme ayant un revenu de cadre moyen voir supérieur, et d’une femme qui ne travaille qu’épisodiquement (ou inversement). Le couple a deux enfants, qui vivent dans la capitale économique du pays considéré.
• Enfin, l’échantillon de l’étude s’est focalisé sur la forte disparité des situations d’étudiants d’une école d’ingénieurs qui selon les pays bénéficient ou non d’aides publiques, de prêts d’honneurs ou bancaires, du soutien parental …

Source Lematin.ma

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Autoconstruction au Maroc. De l’économique aux complications

14.1.2011 par admin.

60% des constructions faites au Maroc le seraient en autoconstruction. Au regard du niveau de vie et des salaires, nous comprenons bien la situation de nombreuses familles face aux propositions clé en main des produits commercialisés, sachant aussi que nombreux sont en possession d’un terrain suite aux héritages, le foncier et la construction étant la banque, culturellement parlant depuis très longtemps, avant la bancarisation.

Petit à petit l’oiseau fait son nid, sous réserve de bien connaître l’environnement et les autres espèces d’oiseaux qui volent au-dessus des autres. Ce qui n’est pas le cas pour nombre d’étrangers, comme de MRE, qui désirent entrer dans une vision plus économique d’accession à la propriété en se transformant soudainement en maître d’œuvre, dérivant en maître du désoeuvrement. 

Un parcours du combattant qui débute déjà face à l’achat d’un terrain, chose qui perturbe et fait renoncer de nombreux étrangers qui visaient un projet individuel, pensant que seuls ils feraient rapidement l’expérience d’un savoir qui réclame des années de culture et désormais une connaissance de plus en plus évidente de l’aspect juridique. Rien que l’approche de la VNA (vocation non agricole) rebute rapidement de nombreux rêves d’orientalisme… 

Quand bien même vous passeriez cette étape avec chance, ou certainement après deux années (ou davantage …), à vous alors les joies du bac à sable de votre enfance… surtout si vous vous passez du conseil des professionnels de l’architecture ou d’un chef de travaux. Le but en autoconstruction est de s’improviser architecte, chef de chantier, acheteur des matériaux, responsable de chantier, chef de la sécurité et de surveillance du chantier, gestionnaire des fournitures, du personnel (forte évaporation du ciment et des briques parfois…) sans parler de tous les autres postes qui d’office sont oubliés, plus subtils, et que seul le conseil extérieur peut venir combler. Bref une aventure, plus celle de la jungle avec toutes ses surprises jamais désirées dans le rêve initial, qui transforme le plus beau pays du monde en enfer vert… 

Non, on ne s’improvise pas constructeur… encore moins dans un pays où l’officiel et l’implicite se mélangent encore au quotidien, malgré les bonnes volontés du changement effectif à souligner. L’économie d’un jour se paye plus cher au final, si le projet aboutit… 

Philippe DELESALLE

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MAROC VIVRE ET INVESTIR
Posté par : N.S

Immobilier: Dossier Auto-construction:(Fiscalité) 

Cher Amis (es)Aujourd’hui je vous alerte sur un sujet important et vous conseille en immobilier de garder toutes vos factures!Si vous venez d’achever la construction de votre logement ne criez pas victoire trop vite. Car la liquidation des impôts dont vous êtes redevables au fisc, est une autre paire de manche.L’acquisition d’un terrain, c’est la première étape vers la construction d’un logement.

Et comme pour toutes les démarches liées à ce projet, la prudence est de mise…

Avant de réaliser n’importe quelle opération il est conseillé de se diriger vers un professionnel, en l’occurrence un notaire. «Le notaire a une obligation de résultat. Il permet d’offrir une triple protection: juridique, fiscale et financière», relève maître Abdeslam Lahrichi, notaire à Casablanca. En effet, il procède à toute une série de mesures destinées à sécuriser l’acte d’achat.

S’assurer de l’identité du vendeur, vérifier les charges susceptibles de grever le titre foncier (hypothèque, saisies, etc.), localiser le terrain, en examiner les bornes, etc. Par ailleurs, une fois l’acte de vente signé et inscrit dans les registres fonciers, le notaire, par mesure de précaution, garde une partie de l’argent à remette au vendeur en guise de consignation. Ceci jusqu’à l’obtention du quitus fiscal du vendeur. Car si ce dernier se défile ou ne peut régler l’impôt qui lui est imposable (taxe sur les profits immobiliers, etc.), l’acheteur ainsi que le notaire sont solidaires avec lui vis-à-vis de l’administration fiscale pour le règlement de ce qui est dû!

L’acheteur lui doit s’acquitter des droits d’enregistrement (dans un délai de 30 jours de la date de l’acte). Ces droits sont au taux de 6% de la valeur de la transaction. Si le terrain est destiné à la construction, l’acheteur peut profiter d’un taux réduit de 3%. Mais à condition de réaliser la construction dans un délai maximum de 7 ans, à compter de la date d’acquisition (article 134 du Code général des impôts).

Il doit également fournir une caution bancaire ou consentir une hypothèque au profit de l’Etat, à titre de garantie du paiement des droits et du respect des engagements pris. L’acheteur peut éventuellement être redevable aussi de la Taxe sur terrains non bâtis (TNB), s’il ne procède pas aux constructions dans un délai de trois ans, à compter de la réception de l’autorisation de construire. Il doit, en outre, concéder 1% de la valeur inscrite sur l’acte au profit de la conservation foncière.

Si le choix se porte sur l’achat d’un terrain bâti en vue de démolir et de reconstruire un logement, il est obligatoire de le spécifier dans l’acte de vente. Ainsi l’acheteur peut ultérieurement obtenir ses autorisations de démolir et de reconstruire, ainsi que son permis d’habiter sans complications. «Il faut toujours spécifier ce qu’il y a dans la réalité sur l’acte», conseille Maître Lahrichi. Si des constructions sur la parcelle achetée ne sont pas déclarées à la conservation foncière, le vendeur doit mettre en concordance son titre foncier par l’intermédiaire d’un géomètre agréé, avant la signature de l’acte de vente.

Cette opération coûte en somme 0,5% de la valeur des constructions. La situation peut, cependant, se compliquer si les constructions non déclarées sont non-conformes au plan et qu’aucun permis d’habiter n’en a été délivré. Dans ce cas, aucune formalité ne peut être réalisée avant la démolition des constructions illégales, ce qui risque de faire traîner les choses. Si en plus l’achat est à crédit, la banque peut vouloir récupérer son argent si ses garanties ne sont pas reçues à temps.

Une fois la construction achevée, une déclaration de TVA est exigible, un mois après le trimestre au cours duquel le permis d’habiter a été octroyé. Il s’agit d’une démarche qui fait l’objet d’un contrôle minutieux de la part de l’administration fiscale, et qui doit être préparée tout au long du processus de construction.

Néanmoins, vous en serez exonéré si la superficie de la construction n’excède pas les 300 m², et si elle est affectée à votre habitation principale pendant 4 ans à compter de la date d’obtention du permis d’habiter. «Toutefois, tout dépend de la superficie que vous avez demandée pour votre autorisation de construire», précise Abdelali Baghdadi expert-comptable, président du cabinet Firec & Associés.

Admettons que vous ayez demandé une autorisation pour une superficie de 450 m², et que vous n’ayez construit que 290 m². Dans ce cas, même si vous ne dépassez pas le seuil d’exonération (300m²) vous serez assujetti à la TVA proportionnellement au 290 m² construits. Si vous procédez par la suite à des extensions vous serez imposable sur le complément.
Dans le jargon fiscal on parle de TVA sur la livraison à soi-même de constructions. La TVA due est égale à la différence entre la TVA calculée par l’administration fiscale (soit 20% de la valeur de la construction, estimée selon le standing choisi) et la TVA payée à tous les fournisseurs de services. Pour pouvoir défalquer la TVA que vos fournisseurs vous ont facturée de celle calculée par le fisc vous devez garder les factures relatives à toutes vos livraisons. Vous devez aussi les étayer par des justificatifs du paiement destinés à garantir la traçabilité des opérations pour le fisc. Si votre facture est supérieure à 10.000 DH vous devez en prouver le paiement par votre banque (par chèque ou par virement), en présentant une copie du chèque remis ainsi qu’un relevé bancaire…

Et c’est valable pour chaque fournisseur. «A défaut de preuves, l’administration peut rejeter le droit à la déduction de la TVA», met en garde Baghdadi. Si en revanche la facture est inférieure à 10.000 DH, le paiement peut intervenir en espèce. Mais dans ce cas, la facture doit obligatoirement être timbrée par le fournisseur. «Les factures doivent également être remises en bonne et due forme: TVA lisible, mention des objets achetés, qualité, valeur unitaire, numéro de la CNSS, IS, adresse, téléphone, etc.», insiste le président de Firec & Associés.
Outre la TVA, la taxe des services communaux est exigible dès la première année.
La taxe d’habitation, elle, n’est imposable qu’après un délai de grâce de 5 ans.
Au-delà de cette période, un abattement de 75% est concédé s’il s’agit d’une habitation principale.

Ainsi vigilance!
Pour éviter tous soucis, conservez tous documents prouvant votre bonne foi (y compris facture de fournitures électricité, téléphone et autres ….) et présentez-les lors de la revente à qui de droit. (photocopies certifiées conformes)

Cette newsletter a été rédigée par N.S, le modérateur du groupe “MAROC VIVRE ET INVESTIR”.
Visitez le groupe à l’adresse suivante :

http://www.xing.com/net/v.i.m/

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CASA Bouskoura : “A l’Oued, rien de nouveau”

4.1.2011 par admin.

On ne s’arrête jamais dans le lit d’un oued au Maroc. On ne construit jamais sa maison trop proche des rives d’un oued, pas plus qu’on n’y plante sa tente une nuit provisoirement. Si ces conseils sont souvent répétés au Maroc, notamment envers les touristes, qui laissent chaque année leurs affaires personnelles, voire leur beau 4×4 partir dans les flots qui surprennent, si chaque année des Marocains voient partir leur maison de la même manière, cela n’empêche pas non plus les plus hautes instances administratives du pays de jouer avec le feu. Enfin, avec l’eau. 

L’urbanisation a souvent fait fi de simples mesures de prudence, de sécurité, de bonne logique. Quelques canaux, quelques canalisations d’un moment, ne suffisent plus désormais à maîtriser la nature qui, comme ce fut démontré récemment par les pluies abondantes de ces dernières années, remet les dossiers au-dessus des piles pour la suite. Des pluies qui, régulièrement, coupent des routes pendant plusieurs jours. Quelques camions de terre, quelques rustines de béton ou de goudron ne suffisent plus comme réponse. Mais ces quelques points habituels cachent aussi des choses plus dramatiques, en suspens au-dessus de nous. 

Les pluies récentes sur Casablanca doivent certainement soulever de nombreuses questions quant à la mise en œuvre des travaux publics de ces dernières années. Si 15 cm de pluie bloquent une ville, que se passera-t-il si un oued, contrarié hier, se met à parler, à gronder, à reprendre sa place ? Déplacer un filet d’eau en aval n’est en rien gérer ce qui se passe en amont, l’exemple de l’oued Bouskoura laisse interrogateur.

Philippe DELESALLE

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Oued Bouskoura, cette menace qui plane encore sur Casablanca

 

Au début du XXe siècle, l’oued arrivait encore jusqu’à son embouchure près de Casa-port. Le tracé historique de oued Bouskoura passe par des points névralgiques de la ville : Route d’El Jadida, Maârif, Twin Center, boulevard Roudani, Parc de la Ligue arabe…

 

 

Une rivière finit toujours par reprendre son lit. C’est aujourd’hui le cas de l’oued Bouskoura, à Casablanca. En voyant des photos aériennes de la métropole, il est difficile de croire qu’il y a tout juste un siècle la ville était traversée d’est en ouest par une rivière qui venait se jeter dans l’Océan à l’emplacement actuel de la gare ferroviaire Casa-port. Oui, oued Bouskoura, jusqu’au début du XXe siècle, était encore là. Mais progressivement, au fil des années, sous l’effet de l’urbanisation, le lit a cédé place à la ville. Mais à la périphérie sud de la métropole, oued Bouskoura est toujours présent. Aujourd’hui encore, si l’on voulait dresser une carte des risques majeurs qui menacent Casablanca, cette rivière figurerait incontestablement en tête de liste. Le danger est d’autant plus grand qu’entre-temps le lit de l’oued a été envahi par des constructions et pas seulement à usage d’habitation.
Dans les années 70 et 80, la construction de la route d’El Jadida qui servira de prolongement au périphérique (autoroute urbaine) allait être fatale à l’oued dont le lit sera définitivement obstrué.

Aujourd’hui, nombre d’édifices publics sont construits dans le lit de l’oued. C’est le cas du Parc d’exposition de l’Office des changes, de l’Ecole Hassania des travaux publics. L’imposant siège de l’OCP, non plus, n’est pas épargné. Il n’est pas bâti dans le lit de l’oued mais se trouve dans une zone inondable en cas de crue. Et c’est ce qui s’est passé lors des dernières intempéries. Il en est de même pour des zones résidentielles comme le lotissement Laymoune, entre autres.

 

 

Des dépressions naturelles protègent la ville mais ça reste insuffisant

Il faut savoir également que l’ancien aéroport d’Anfa, qui abritera le futur nouveau pôle urbain, se trouve lui aussi dans l’ancien parcours de l’oued au niveau de l’ancienne caserne de l’Armée de l’air. D’ailleurs, une des premières études réalisées par l’Agence d’urbanisation et de développement d’Anfa (AUDA) portait justement sur l’impact d’éventuelles crues de l’oued. Mais les études avaient abouti à l’absence de risque, le site n’étant pas zone inondable. Les dernières inondations l’ont d’ailleurs prouvé puisque le site n’a pas été touché.
Certes, pour le moment, les manifestations de l’oued ne sont pas très fréquentes en raison notamment de «l’existence de plusieurs dépressions naturelles (dayates) dans son bassin versant qui permettent de retenir les eaux de pluie avant leur arrivée vers la ville», explique Hamid El Misbahi, directeur des grands projets à Lydec. Mais rien ne garantit que ces dayates continueront à assurer cette mission de «protection» temporaire. Autrement dit, «une fois ces dépressions naturelles saturées suite à de fortes pluies, l’arrivée des eaux des régions voisines situées en amont (Berrechid et Settat) vers la ville est inévitable, ce qui constitue un risque majeur d’inondation», prévient M. Misbahi.

Inquiétant ! d’autant que les projets de construction vont bon train dans cette région. Récemment, et pour accompagner l’urbanisation galopante, les pouvoirs publics y ont aménagé de grands axes routiers qui traversent le lit de l’oued. Et selon des experts, «encore une fois, les précautions nécessaires n’ont pas été prises, et l’on s’est contenté d’aménager des petites voies à proximité des routes et autoroutes qui s’avéreraient incapables de contenir les eaux en cas de fortes précipitations».

Des projets de lacs artificiels abandonnés au profit de l’urbanisation

Ce qui complique davantage la situation, ajoutent-ils, c’est que même les projets de réalisation de parcs ont été abandonnés. Il en est ainsi de «la zone verte de protection de l’oued Bouskoura contenue dans le premier Schéma directeur d’aménagement urbain (SDAU) de la ville en 1984 et qui prévoyait deux lacs de retenue mais qui n’a jamais vu le jour», déplore l’architecte Ouadie Soubat. A cela s’ajoute le projet d’un parc de 55 ha intégré dans le même SDAU et prévu dans le vaste programme immobilier Nassim de 320 ha destiné à reloger une partie des habitants de l’Ancienne médina dont les maisons sont situées sur le tracé de l’Avenue Royale. D’anciens responsables de la Sonadac se souviennent qu’un vif débat avait été soulevé entre architectes et ingénieurs sur l’importance à accorder au projet du parc en raison, entre autres, du danger que constitue l’oued. Mais, c’est l’avis des ingénieurs qui a prévalu. L’esprit commercial avait pris le dessus sur toute autre considération sécuritaire, écologique… Résultat : une grande partie de l’espace destiné au parc  a été amputée au profit des constructions.
Aujourd’hui, à défaut de dégager le lit de l’oued, il faudra trouver tout de même une solution radicale. Cette solution, ce sera le super collecteur ouest. Un canal long de 7 kilomètres qui devrait à partir d’un point situé à proximité de l’actuel Parc des expositions de l’Office des changes réorienter les eaux de crue directement vers le littoral avec un débit maximal de 65 m3/s. Lydec a réactivé, il y a quelques mois, le projet qui était pourtant dans les tiroirs depuis plusieurs années. Mais il reste un gros problème à résoudre : le financement. L’ouvrage coûtera dans les 500 millions de DH et le gestionnaire délégué devra trouver un montage pour le réaliser. Mais il faut croire que même avec un super collecteur de cette taille, les crues du volume de celles provoquées le 29 novembre dernier ne pourront pas totalement être évacuées. C’est dire que la menace de l’oued Bouskoura, bien que moins grande, restera toujours présente.

Hakim Challot

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Maroc. Corruption ou Délation ?

30.12.2010 par admin.

Nous apprenons la morale à l’école, celle de ne pas voler, de ne pas tromper, de ne pas mentir, tout cela pour le bien collectif, de la nation le plus souvent, mais les mêmes maîtres nous ont aussi parfois grondés, quand l’un des élèves mouchardait. Paradoxe de l’éducation. Mais pour rappel, la délation reste le moyen de base de tous les systèmes de sécurisation, que ce soit celui de la police, de la justice par des témoignages attendus, bref, une certaine vérité qui sort difficilement des consciences, même si cela est pour le bien de tous. 

Le web permettra-t-il d’arrêter la corruption au Maroc ? Du moins serait-ce un outil potentiel, ou permettant d’apeurer les consciences de ceux qui, au quotidien, profitent des faiblesses des systèmes. www.stopcorruption.ma existe désormais. Toutefois l’objectif de l’anonymat et ainsi la limitation des poursuites effectives ne devraient pas fouetter un chat rapidement ; tout au moins faire réfléchir certains à l’éventualité de se retrouver un jour dans des dossiers, même invisibles.

 

Le temps nous dira si ce nouveau service de communication aura le même succès récolté dernièrement par un autre du même genre, qui fait un buzz mondial actuellement, sous le nom de Wikileaks…

Philippe DELESALLE

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Pour votre info :le Centre d’Assistance Juridique Anti-Corruption
Mis en place par Transparency Maroc
a cette adresse
Résidence Kays, Rue Oum Errabia, Immeuble D, 3ème étage, Appt 14, Agdal, Rabat-Maroc
Tel : 080 100 76 76 (appel à tarif réduit)

Maroc : Contre la corruption, le web pourra-t-il être efficace ?

Un portail destiné à lutter contre la corruption vient de voir le jour au Maroc. Stopcorruption.ma est un site destiné à dénoncer les actes et tentatives de corruption. Un pas en avant dans la lutte contre la corruption mais sera-t-il vraiment décisif ? Une première au Maroc. Un portail de dénonciation de la corruption vient d’être lancé. La cérémonie de mise en ligne a eu lieu ce lundi 29 novembre à Casablanca. Objectif : permettre à toute personne témoin d’actes, pratiques et tentatives de corruption de pouvoir les dénoncer dans l’anonymat. Une initiative qui, selon l’Instance Centrale de Prévention de la Corruption (ICPC) illustre l’approche participative adoptée et visant à mobiliser toutes les énergies et à canaliser les efforts des différents acteurs concernés pour renforcer la prévention de la corruption. En se connectant on peut anonymement dénoncer des actes de corruption, dans le cadre notamment de marchés publics. 

Le site comporte plusieurs grandes rubriques permettant à l’internaute de mieux connaitre les différents actes de corruption et la réglementation en vigueur. De plus, une partie est destinée à la dénonciation de pratiques de corruption. Dans cette partie, l’internaute peut dénoncer les cas ou tentatives de corruption dont il est témoin tout en gardant son anonymat. Pour ajouter des compléments d’informations ou voir la suite accordée à sa « dénonciation », il lui est possible de créer une boite aux lettres. Les dénonciations sont ensuite étudiées par l’ICPC pour connaître ou non une suite. 

Dénoncer… et après ? Des expériences similaires sont pratiquées dans plusieurs pays, dont l’Allemagne, l’Indonésie et le Kenya. Et il semble qu’elles y sont plutôt réussies. Attendons de voir ce qu’il en sera pour le Maroc. 

Mais d’ores et déjà, on est tenté de dire que même si ce site web peut contribuer à dénoncer les actes de corruption, sa portée risque d’être limitée, si l’initiative n’est pas accompagnée par d’autres mesures pour lui donner tout son sens. A ce niveau, il faut souligner que certaines ONG qui font de la lutte contre la corruption leur cheval de bataille reconnaissent ne pas être au courant de l’existence de ce portail. C’est dire qu’une campagne de promotion doit entourer le portail pour lui éviter de sombrer dans l’anonymat.  Ce portail pourrait connaître un succès auprès du monde des affaires (sa principale cible), mais difficilement au-delà. En attendant, les interrogations se soulèvent : les informations fournies par l’internaute peuvent-elles réellement permettre de dire ou pas si les actes dénoncés relèvent de la corruption ? Les membres de l’ICPC auront-ils suffisamment de preuves pour se prononcer avec assurance? Les premiers dossiers qui seront révélés nous en diront un peu plus. 

Oumar Baldé Yabiladi.com

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Le trésor du Maroc dans le terrain ou le foncier dans le trésor marocain ?

23.12.2010 par admin.

A qui sait attendre, la richesse arrive. Un adage plus que vrai en ce qui concerne la propriété foncière.

Si ces dernières années l’immobilier était un secteur d’enrichissement, par le manque ou le besoin dû au développement rapide, le foncier à sa base ne fut pas en reste, au point que maintenant le plus compliqué n’est plus de construire, mais de savoir où poser ses briques.

Ceci est valable autant pour les particuliers qui désirent construire leur “Home, sweet home” que pour les professionnels qui désirent implanter des projets.

Au Maroc, il y a 35 millions de samsars (agents indépendants immobiliers), dont certainement une grande partie est propriétaire d’un lopin de terre, même si à première vue l’aspect des vendeurs ne ressemble pas à de gros propriétaires terriens, cigare à la bouche, à bord d’un rutilant 4×4. Mais qu’à cela ne tienne, la terre a son prix qui, avec des années de bonification, permet à des familles socialement simples de vivre plus que correctement, et souvent bien plus confortablement que par le seul salaire mensuel qu’elles percevraient. Ceci n’encourage pas certains à avoir plus d’ambitions professionnelles, comme le soulèverait une analyse plus économique dernièrement.

La terre du Maroc, comme jadis en Europe, appartenait aux nombreux et majoritaires gens de la terre. ”Le pauvre paysan”, clamé avec humour par Fernand Raynaud, a remplacé ses tracteurs par des tractations foncières au Maroc.

Mais les tirelires de terre se vident, elles aussi, rapidement avec une époque de consommation, qui fait que les nouvelles générations, plus instruites, plus compétentes, plus utiles à l’évolution fondamentale d’un pays, se retrouvent démunies avec le temps.

Les héritiers comptent plus sur le lendemain familial que sur le présent pays et ceux qui ont encore des économies comme ceux qui restent dans les “affaires” préfèrent encore pour beaucoup acheter non plus de la terre mais du foncier plus sableux et plus au sud, là où demain l’histoire recommencera. Un capital qui dort pour se réveiller demain.

Philippe DELESALLE

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Débat & chroniques

 

L’enrichissement foncier

Chez nous, la plupart des enrichissements rapides proviennent, c’est bien connu, d’accélérations de plus-values foncières. Ces plus-values sont d’autant plus importantes qu’on est dans une économie et une société plus croissantes, aux besoins plus nombreux, à la demande globale plus pressante. Par un retour paradoxal des choses, c’est ainsi la distribution plus large de revenus qui provoque l’accumulation d’enrichissements de pénurie.

Selon qu’on a une conception plus ou moins exigeante de l’égalité des chances ou de la justice sociale, on peut condamner ou simplement déplorer les avantages et privilèges exorbitants du capital foncier, et les enrichissements qu’il procure… On peut même l’accepter, au bénéfice de la lasse philosophie qui veut qu’on ne donne qu’aux riches….bien que cela implique une solide dialectique. On peut aussi ne pas chercher à comprendre. Mais qu’on se penche un peu plus sur cette forme d’enrichissement, qu’on prenne la peine d’en connaître la véritable source, et il n’y a plus lieu de discuter. Fortunes ou magots, ceux-là s’échafaudent bien aux frais de la princesse, à travers des mécaniques vicieuses qu’on n’a pas redressées.

Chez nous, la plupart des enrichissements rapides proviennent, c’est bien connu, d’accélérations de plus-values foncières. Ces plus-values sont d’autant plus importantes qu’on est dans une économie et une société plus croissantes, aux besoins plus nombreux, à la demande globale plus pressante.

Par un retour paradoxal des choses, c’est ainsi la distribution plus large de revenus qui provoque l’accumulation d’enrichissements de pénurie. L’exemple le plus illustratif est sans doute celui lié au logement, dont la demande accrue provient de l’évolution démographique et de l’urbanisation accélérée depuis vingt ans. La hausse fabuleuse du prix des terrains dans les villes en est la conséquence directe, et fournit à quelques-uns une richesse née du besoin de tous. Le désir de résidence secondaire a conféré de belles rentes de situation à tels ou tels détenteurs d’un patrimoine foncier localisé dans des sites attractifs. De même l’«explosion touristique» a-t-elle déclenché des spéculations fructueuses sur tel morceau de côte ou de montagne. La multiplication des transactions et des actes immobiliers a multiplié le capital de telle étude, à l’abri d’une législation corporatiste alors qu’elle assure un service public…La société, d’ailleurs, par l’intermédiaire de ses pouvoirs publics, consacre souvent elle-même par des actes administratifs le fait «générateur» de ces enrichissements : plans d’aménagement, plans d’occupation des sols, intégration des terres agricoles dans le périmètre urbain, financement d’équipements collectifs qui créent et confirment -sur argent public- des plus-values purement privées.

Jusqu’ici aucune disposition de véritable envergure n’a été prise pour maîtriser ou seulement moraliser cet enchaînement malheureux. Pas même pour réserver, à la collectivité, la majorité des profits qu’elle finance. Or là réside encore une source d’inégalité formidable, et encore par l’argent placé dans le foncier. Pour saisir l’opportunité qui se présente, pour acheter ce qui va devenir rare, pour faire «un gros coup», il faut, d’abord, disposer des capitaux nécessaires.

Mais il y a pire. Inégalitaires dans la possession, inégalitaires dans l’utilisation, ces capitaux fonciers donnent un privilège qui peut paraître rare, mais qui est devenu d’usage courant pour certains : prendre de l’enrichissement à tous les autres. Comment ? C’est au fond assez simple. En économie concrète, l’existence de «goulots d’étranglement» dans l’offre foncière, et des rentes de rareté qui en découlent, a un effet direct sur les prix des biens immobiliers. Lesquels entraînent aisément tous les autres selon une loi bien connue du nivellement par le haut.

La collectivité paie ce profit ; et plus directement, l’acheteur lorsqu’il s’agit du logement, dans le prix duquel le terrain entre aujourd’hui fréquemment pour la moitié ou les deux tiers. Au profit de quel groupe social, et pour rémunérer quel travail ? Par les hausses, vite diffusées, des prix d’accès au logement qu’ils déclenchent, ces enrichissements ont d’autres effets aux dépens de l’économie et de la société : la hausse de ce qui s’achète déclenche chez tous la volonté d’élever son revenu, et le processus s’accélère. Il n’est pas jusqu’au spectacle de fortunes rapides accumulées par des propriétaires fonciers dans des transactions où la transparence n’est pas de mise, qui n’exaspère la conscience de l’injustice, la mauvaise humeur civique, la contestation de l’argent facile.

La classe des investisseurs, elle-même, ne sort pas indemne de cette aventure. A quoi bon s’échiner à diriger son entreprise, face à ses clients et à ses syndicats, quand on sait que tel propriétaire a fait plusieurs fois la culbute sur un terrain qu’il s’est donné seulement la peine d’hériter ou d’acheter ? Pourquoi, dans une économie et une société capables de financer de telles rentes, lier en quoi que ce soit son capital et son travail ? C’est pourquoi plusieurs pays ont institué un impôt foncier suffisamment dissuasif pour éviter la rétention foncière à des finalités spéculatives. C’est là le prix payé à la collectivité pour la sécurité qu’elle procure à la possession, et pour le droit -qu’on lui concède- de la connaître. Au Maroc, là aussi, la réforme fiscale a péché par le silence.

Larabi Jaïdi

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