Petit tour de table au Maroc de l’immobilier de l’été 2010. Ciel bleu, mais morose.

A l’heure où les agences immobilières voient beaucoup de monde défiler devant leurs vitrines quand pointe le zénith, certains recherchent l’ombre de ces agences. Beaucoup se renseignent mais ne reprennent plus contact. Le doux bruit de la Fermeture Eclair d’un sac ou d’une pochette qui fait sortir le carnet de chèques ne s’entend plus souvent. La prudence reste au locatif, une manière plus sage pour beaucoup de prendre la vraie température avec plus de sagesse. Même les MRE, nouveau vecteur du film “Immobilier II le retour”, ne rentrent plus dans les salles du cinéma de papa, comme s’ils connaissaient déjà l’histoire et surtout sa fin.

A quand la période des soldes ou la semaine du blanc dans l’immobilier ?

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Transactions rares, locations qui explosent, Marocains de l’étranger invisibles…Voilà, à quelques nuances près, le bilan dressé par les promoteurs et agences immobiliers des grandes villes du Royaume.

À Tanger, le pionnier de la promotion immobilière, Abdelhay Sbai (Sbai Immobilier), indique que «le nombre d’autorisations de construire est au plus bas. Les promoteurs ne parviennent même pas à écouler leurs programmes. La demande locale est présente dans l’immobilier économique, mais le segment du haut standing est fortement affecté». L’arrivée des Marocains de l’étranger, résidant principalement en Espagne et en Belgique, n’a pas contribué à l’animation du marché. «Les Marocains d’Espagne sont là mais n’achètent rien, du fait de la crise. Nous assistons même à l’annulation de contrats de réservation», déplore M. Sbai. A Rabat, c’est aussi le calme plat. Les MRE désertent les agences. «Nous voyons passer plus d’étrangers que de MRE et espérons qu’ils seront plus nombreux en août avec l’avènement de Ramadan», indique Adil Rahmoun, le directeur général de l’agence immobilière Immo Clair Service. Il précise que l’offre «intéresse davantage les étrangers installés ici depuis quelques années et qui envisagent d’acheter plutôt que de continuer à payer un loyer».Bien que les prix se soient stabilisés, les particuliers misent davantage sur la location. La demande est très forte, même dans le haut standing. A titre d’exemple, une villa de 2 000 m2 avec piscine se loue autour de 50 000 DH par mois. Sans piscine, la location d’une villa dans le Souissi est d’environ 30 000 DH.

Le marché de l’ancien, une solution qui peut s’avérer payante

Pour Agadir, Samir Oubelaid de l’agence Century 21 est formel sur le rythme des transactions. «La situation est presque pire que l’été dernier. Il y a beaucoup de visites mais ce sont surtout des curieux qui testent la nouvelle autoroute et je n’ai encore vu aucun de mes contacts rencontrés lors du Salon marocain de l’immobilier de Paris», explique-t-il. M. Oubelaid considère que les prix restent encore trop élevés et qu’il va falloir encore une ou deux années avant que le marché reprenne. A l’en croire, «même les clients aisés ne veulent pas investir à la marina et préfèrent aller vers Hay Mohammadi où le mètre carré est à 9 000 DH». Dans la capitale du Souss, les potentiels acquéreurs se rabattent également sur le locatif, en attendant d’y voir plus clair. «Nous n’arrivons plus à satisfaire toute la demande», commente Samir Oubelaid qui fait contre mauvaise fortune bon cœur.

Idem à Casablanca, où «les ventes sont rares». «Nous pensions que les chiffres, en légère hausse, publiés sur les transferts de MRE, conduiraient à susciter l’intérêt du secteur de la pierre de cette clientèle, or, il n’en est rien», constate William Simoncelli, DG de l’agence Carré Immobilier. «Les gens en ont ras le bol, on leur propose des appartements non conformes à leurs attentes, des retards de plusieurs mois sont concédés par rapport aux délais de livraison», fait-il remarquer. Pour lui, «il ne faut pas compter sur un démarrage ni à l’automne ni en 2011».

Dans le quartier Bourgogne, le neuf se vend à pas moins de 15 000 DH le m2. Certains promoteurs réclament même 18 000 DH pour le standing, garage non compris, et ne se privent pas de réclamer le versement en liquide de 20% du montant.Une pratique pourtant proscrite par la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Il est possible de trouver des prix plus abordables dans les quartiers Belvédère, la Gironde ou Oulfa qui ne semblent cependant pas très attractifs (entre 10 000 et 13 000 DH le m2), du fait des nuisances externes (circulation, pollution…) ou de l’éloignement du lieu du travail, souvent situé au centre-ville.Fayçal Benjelloun, membre du Conseil national de la chambre des notaires (CNCN), résume ainsi la situation : «Les particuliers ont besoin aujourd’hui de se sentir rassurés. Ils ne font plus confiance aux promoteurs qui livrent trop souvent leurs programmes de résidentiels touristiques avec des retards. Les prix ne se sont pas stabilisés dans toutes les villes sur les habitations principales et sont encore trop élevés à Casablanca. Le plan d’aménagement permettra de réduire la pénurie du foncier et de construire en périphérie».

Marrakech s’en sort mieux grâce aux étrangers

Le président du CNCN, Mohammed Alami, ne fonde pas trop d’espoir, quant à lui, sur les futures zones périphériques qui seront dégagées par le futur plan d’aménagement. «Encore faut-il y construire des infrastructures complètes et un cadre de vie cohérent. Qui envisagerait d’aller vivre à Bouskoura sans équipements adéquats ?», s’interroge-t-il. William Simoncelli et Fayçal Benjelloun parient à l’avenir sur les acquisitions dans le centre-ville. «C’est peut-être un peu gonflé et précurseur d’acquérir aujourd’hui sur le Boulevard Mohammed V, mais il est fort à parier que dans dix à vingt ans, le marché de la seconde main va gagner des points. Il offre de nombreux avantages, à commencer par un prix intéressant et la qualité des fondations», explique M. Benjelloun qui pense que «lorsque les anciens immeubles du centre-ville seront rachetés et retapés, ils gagneront en valeur». Seule Marrakech paraît afficher un léger dynamisme, soutenu à la fois par les particuliers nationaux et les étrangers. «Nous recevons quotidiennement des retraités locaux et étrangers qui sont intéressés par une acquisition dans la ville», note Othmane Benhallam, directeur de l’agence Guy Hochet situé dans le quartier Guéliz.

Au FNPI, le secrétaire général, Saïd Sekkat, relève également que «les investisseurs étrangers sont nombreux à ouvrir des commerces dans la ville ocre». Toutefois, l’éternel problème des superficies, trop grandes, et des prix à la hausse limitent les transactions. «Soit les acquéreurs se retournent sur des surfaces plus petites, soit ils revoient à la hausse leur budget, s’ils peuvent se le permettre. L’autre grande majorité préfère attendre et ne pas acheter», constate M. Benhallam.

La vie éco

 03/08/2010 - Immobilier: Les prix toujours à la hausse

Rien ne semble prédire un changement dans les prix de l’immobilier. C’est en tout cas l’avis des professionnels, notamment les agents immobiliers. Pour le moment la situation est stable. «Il n’y a ni baisse ni augmentation des prix», souligne Adil Rahmoune, directeur général d’Immo Clair Service, à Rabat. Autrement dit, les prix sont toujours élevés. Selon Rahmoune, «la demande est plus orientée locatif». Le volume des ventes reste moyen. Quant à l’effet MRE, qui coïncide avec l’été et gonfle les prix, il semble neutralisé. «Les achats de biens immeubles effectués par les ressortissants marocains à l’étranger sont quasi absents. Par contre la dynamique des acquisitions est réalisée par les étrangers qui décident de s’installer au Maroc», affirme le DG d’Immo Clair Service Rabat.Selon ce dernier, même si la topographie semble peu claire, il n’en reste pas moins que la confiance est de retour. A Rabat par exemple, la mise à disponibilité d’un foncier de près de 70 hectares depuis le début de cette année a animé le marché. La clientèle locale commence à acheter. Une tendance favorisée par les projets immobiliers tels que Ryad Al Andalous ou encore Bab Al Bahr dont la commercialisation a débuté en mars dernier. Au niveau de l’occasion, les prix n’ont pas augmenté. Selon Immo Clair Service, «à Rabat, l’immobilier de luxe trouve toujours preneur, et la demande dépasse l’offre».

A Casablanca, et à cause des prix élevés auxquels il faut ajouter un noir exorbitant, les ventes de bien immeubles sont à leur tour très moyennes. Un constat que partage Youness Lamcharki de Capital Foncier. «La demande pour le locatif domine toujours le marché, notamment dans la capitale économique», souligne ce dernier. Les prix du m2 dans la métropole se situent entre 8.000 et 30.000 DH. «Il suffit qu’un bien, même délabré, soit situé dans un quartier très sollicité pour que les prix flambent», note Lamcharki. De son côté, l’immobilier professionnel à Casablanca ne fait pas l’exception. La location est la plus demandée.

Marrakech ne fait pas l’exception. «Le marché est calme au niveau des ventes. Par contre, la location est très prisée », souligne Meriem Janah de Century 2, à Marrakech. La demande est telle sur la location que le loyer a flambé. A titre d’exemple, le prix pour un appartement de 60 m2 situé à Guéliz ou l’Hivernage démarre à 6.000 DH. Quant au m2, à l’achat, il se situe entre 8.000 DH dans les quartiers se trouvant sur la route de Casablanca par exemple et 25.000 DH pour les zones de Gueliz et l’Hivernage. Enfin, les étrangers ne semblent plus séduits par la ville. Selon une agence immobilière de la place, beaucoup ont mis leur maison ou riad en vente.

Les étrangers à Agadir

Si les étrangers se désintéressent de Marrakech, ils sont séduits par Agadir. «Depuis novembre dernier, nous avons enregistré une reprise de la demande étrangère», souligne Michel Lehenaff de Guy Hoquet immobilier. A noter que cette clientèle est à la recherche de maison plus que d’appartement. L’âge des acquéreurs se situe entre 45 et 70 ans. S’agissant des prix, ils varient entre 8.000 et 20.000 DH/m2. Bien évidemment, plus on approche du front de mer plus les prix augmentent. Quant à une éventuelle augmentation des prix suite à l’ouverture de l’autoroute Marrakech-Agadir, Lehenaff affirme que ce n’est pas possible. Et pour cause, «on a déjà anticipé sur cette ouverture pour augmenter les prix», explique-t-il.

L’Economiste - J. B.

Cet article a été posté le 24.8.2010 à 12:22 et est classé sous Développement, Investissement, Tourisme, Immobilier, ERM et MRE, Société, Commerce. Vous pouvez consulter toutes les réponses à cet article via le flux RSS 2.0. Vous pouvez laisser une réponse ou effectuer un trackback à partir de votre propre site.