Son petit chez soi au Maroc ou en Tunisie ? Entre les deux mon cœur balance, ou la raison du conseil et des experts.

9.6.2010 par admin.

Une question abordée par beaucoup de gens et parfois difficile à trancher, deux pays qui de loin se ressembleraient, mais qui n’offriraient pas les mêmes possibilités. L’immobilier reste un secteur à aborder avec connaissance certes, mais aussi en suivant l’évolution au jour le jour de ce qui se passe dans le monde, qui s’accélère actuellement. Pas de panique, ce sont deux destinations qui attirent et qui attireront encore de nombreux étrangers, pour diverses raisons des deux côtés de notre mer commune, la Méditerranée. La crise n’est certe pas un frein vraiment, plus une réorientation en ces pays et une approche à sécuriser par une meilleure connaissance maintenant, les yeux plus ouverts…

Ne suivez donc plus aussi rapidement l’avis de la cousine du voisin qui a acheté son riad à Marrakech voilà 20 ans, ni la femme du collègue de travail qui aurait déniché la belle petite maison aux volets bleus à Sidi Bou Saïd voilà 10 ans… L’approche de l’investissement ne s’adresse plus directement aux aventuriers de l’immobilier ou de la construction, ni aux méthodes empiriques qui permettaient encore en ces années de retomber plus ou moins sur ses pieds au final, ces deux pays ne sont plus les mêmes et eux aussi dans notre mondialisation depuis. 

Ce n’est pas plus en venant sur le terrain quelques jours que vous apprendrez le B.A-BA de ce secteur et ses subtilités, faites donc confiance aux conseils et professionnels, qui eux travaillent pour votre économie et sécurisation au départ comme au final, pour rappel…

LE CONSEIL A UN COUT NEGATIF

IL SE CALCULE SUR L’ECONOMIE REALISEE

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Comparatif immobilier tunisien et marocain

Avant tout la douceur tant du climat que du coût de la vie est le principal facteur présent derrière la décision d’acheter. L’immobilier y est beaucoup plus abordable qu’en Europe – même si les prix grimpent : 6/700 euros pour les premiers prix et jusqu’à 2.000 euros pour le haut de gamme. Dans les quartiers aisés du grand Tunis, certaines villas luxueuses peuvent atteindre un million d’euros.

Ainsi, le pays attire beaucoup de retraités qui jouissent d’un régime fiscal de faveur exonérant largement d’impôts les pensions de retraite. Mais attention, aux conditions encadrant ce régime. En outre, le changement de domicile fiscal doit être effectif et pour les situations de double résidence, il est fortement recommandé de s’en assurer en prenant conseil avant son départ ou même avant l’achat. Par ailleurs, au moment de la revente de la maison ou de l’appartement auquel il faut songer dès l’achat, la plus value immobilière sera imposable au taux très raisonnable de 5% après 10 ans de détention.A côté des retraités, de plus en plus de jeunes familles françaises vont s’installer en Tunisie avec un projet professionnel. L’Etat tunisien a d’ailleurs mis en place des mesures qui facilitent l’installation des entreprises exportatrices et le pays dispose de bonnes infrastructures et d’une main d’œuvre bien formée et très francophone.

Quels types de biens peut-on acquérir en Tunisie ?

Pour l’instant l’offre n’est pas encore très variée. Beaucoup d’appartements sont proposés à une clientèle locale ou de TRE. Mais une offre de standing s’organise. Et si quelques programmes luxueux se développent, ils s’adressent encore principalement à une clientèle locale aisée. Une ouverture est néanmoins constatée vers la clientèle internationale.Parmi les produits accessibles aux étrangers, les résidences de services commencent à apparaître. La société DELOCALIA, expert de l’achat au soleil propose aux jeunes seniors, une solution tout en un innovante autour de la commercialisation de la première résidence services, située à Djerba.Côté sécurisation de l’opération, l’achat dans le neuf comparé à l’ancien, peut présenter certaines garanties pour les acheteurs étrangers si on sait les négocier !Dans l’ancien, la plupart des villes tunisiennes possèdent une médina offrant de belles maisons avec patios. Toutefois, procédure d’achat et travaux peuvent compliquer l’opération surtout si on réside à distance. Hors des villes, l’accès à la propriété des étrangers est plus difficilement accessible pour un étranger.

Quels sont les pièges à éviter ?

En premier lieu, l’aspect culturel fondamental dans l’achat à l’étranger.Les mêmes mots peuvent ne pas recouvrir les mêmes réalités. Les apparences de similitude ne doivent pas tromper l’acheteur. Exemple : la VEFA tunisienne n’est pas la VEFA française.Autre  différence culturelle, notre arsenal de dispositions très protectrices pour les consommateurs, n’existe pas hors de l’Hexagone. Donc pas de loi Scrivener en Tunisie ! « Caveat emptor » : c’est à l’acheteur de se montrer prudent et de ne rien laisser au hasard. A commencer par la qualité des conseils et experts dont il s’entoure et qui devront l’aider à envisager tous les aspects de l’opération : audit technique et juridique du bien acheté, structuration financière, et jusqu’au désinvestissement par revente ou transmission successorale.Pour résumer, les risques sont de trois ordres : risques de construction, risque financier et risques juridiques.

Pour ce qui est du risque de construction, il peut être utile de se faire accompagner de son architecte ou à tout le moins de regarder attentivement le cahier des charges du programme et les comptes rendus d’un bureau d’étude sérieux.Ensuite, au plan financier, il faudra scrupuleusement respecter les formalités du contrôle des changes et organiser son financement et le transfert des fonds depuis la France.

Enfin, le risque juridique et au premier chef, le titre de propriété qu’il faut faire vérifier par un avocat. Ensuite, dans le cadre d’une vente sur plan, une loi sur la promotion existe, mais il est parfois difficile de la faire appliquer. Il ne faut pas hésiter à se rendre sur place en cours de construction et ne rien laisser au hasard. En Tunisie, tout se négocie et la patience est une vertu !

Il ne faut pas non plus négliger d’organiser sa couverture maladie pour pallier le risque sanitaire.Coté intermédiaires, comme dans beaucoup de pays émergents, il n’existe pas de cadre réglementaire pour les agences immobilières et chaque tunisien est lui-même susceptible de vous faire des offres. Par conséquent, pas d’assurance responsabilité civile professionnelle, pas de garantie financière et des services pour les étrangers marqués par l’antienne « Ya pas de problème » pas toujours professionnels. Les réseaux d’agences internationales sont encore peu présents et n’apportent pas nécessairement de garantie car l’antenne locale suit en général les normes du pays et n’apporte pas en général de conseil patrimonial pour structurer l’achat.

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Le mieux est de passer par un expert français que l’on mandate pour négocier sur place et qui va offrir les garanties manquantes et le conseil juridique, fiscal et financier : c’est la proposition tout en un de DELOCALIA, réseau de professionnels français, qui allie expertise immobilière des pays émergents, conseil patrimonial et sanitaire international, services financiers et garanties juridiques et financières dans le cadre de la loi française.

© Délocalia juin 2010

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