24.5.2010 par admin.

“Avoir ou ne pas avoir plus”, là se trouve plus judicieusement la question sur le segment des habitations dites de luxe au Maroc, abordé par les termes de standing ou de haut standing.

L’erreur de l’étranger qui arrive au Maroc est de dire en première réaction : “Ce n’est pas cher !” Au regard des prix en Europe effectivement, cela saute aux yeux, mais quand il est question d’un investissement plus conséquent, beaucoup perdent les notions réelles d’un pays encore partiellement inconnu et paient aussi cher le m² qu’en France…

Si l’immobilier est sensiblement en crise au Maroc, il l’est d’une manière qui n’échappe pas à l’objectivité de l’analyse à en avoir. Un pays qui est en crise sur son logement de luxe, alors qu’à l’opposé extrême le pays manque de plus d’un million de logements sociaux ou économiques, est-il vraiment en crise ou à réorienter en redevenant plus raisonnable ?

La crise de 2008 dans le monde aura au moins révélé certains abus envers les investisseurs étrangers. Ces derniers, eux aussi, pensaient qu’investir dans l’immobilier au Maroc, qui ne faisait que grossir une bulle, allait leur profiter rapidement. Combien aujourd’hui, en achetant entre 2005 et 2008 et en voyant des prix baisser de 30% ou plus en 2009/2010, ne peuvent plus revendre ou sinon à perte ?

L’investissement au Maroc n’est en rien affecté pour demain sur ce segment plus haut de gamme et sur d’autres projets, les investisseurs ou les projets en ce sens ont une avenue devant eux. La question est de savoir si les promoteurs désirent reprendre ce secteur et comment, et à quel prix promoteur.

Un bien immobilier n’est pas comme une valeur en bourse, beaucoup confondent cela, la seule valeur refuge pour rappel reste le solide, donc en ce domaine la pierre et le prix effectif de cette pierre “au départ à l’achat”. La seule référence maîtrisable.

Vous voulez acheter afin de ne pas voir votre bien dévaluer, la première question est donc de voir ce que vous achetez, soit ce qui a une valeur réelle. Acheter sur plan, à 15000 dh ou 20000 dh ou 30000 dh le m² et bien plus parfois, ne représente que le prix “commercial” de vente et non le bien réel en lui-même.

Le foncier est un autre problème, s’il en est un. Si selon le secteur il est dit “cher”, restons dans le relatif et surtout dans l’objectivité au regard du prix final du m² payé de votre bien. Beaucoup justifient le prix de vente global d’un bien en noyant le foncier sans jamais le détailler précisément. Quelle part représente le terrain au regard de votre m² acheté chez les promoteurs ? Vous n’aurez jamais la réponse de leur part…

Pour rappel, au Maroc, le marché n’est pas précis, les premiers indices arrivent seulement depuis quelques mois, chacun reste libre sur l’offre et la demande sans vraiment de garde-fou. La moyenne de ce qui se fait n’est pas vraiment un marché.

Construire est le meilleur placement au Maroc, quel que soit le niveau social de construction. Pourquoi payer 3 ou 4 ou 5 fois plus votre bien sur plan, alors que construire votre bien au coût normal ne vous occasionnerait pas plus de problématique, sous réserve de trouver les bons interlocuteurs ?

Le meilleur placement qui vous garantira de ne pas perdre sur le marché immobilier au Maroc reste de payer, non pas moins cher son bien, mais au prix réel, donc vraiment moins cher. Qu’importe le marché et ses folies ensuite, votre sécurisation sera d’office présente le jour de la remise des clés. En cas de revente ultérieure, la plus-value sera elle aussi garantie ce même jour.

Le Maroc n’offrait depuis dix ans que deux solutions pour les investisseurs étrangers. Soit acheter clé en main ou sur plan, donc cher, ou alors s’aventurer seul dans les méandres de l’administration et de la construction locale ensuite, une aventure que beaucoup ont transformée en enfer… Dans ces deux cas présents la qualité, les normes, le suivi, le respect des délais sont d’autres points qui laissaient et qui laissent encore d’autres problématiques…

Désormais le Maroc, c’est aussi l’ouverture et la possibilité de trouver des professionnels étrangers européens, du conseil transparent et de l’éthique, de l’écoute, des normes européennes, des représentants qui parlent “votre” logique, des constructeurs étrangers installés au Maroc, et même des professionnels qui, en partenariat, peuvent répondre à vos projets, à vos investissements, en vous représentant à distance, que vous soyez à la recherche d’une simple résidence ou pour des investissements plus professionnels.

Le meilleur placement, ou investissement, est déjà dans la réflexion préalable…

Au Maroc, la qualité et le luxe ne sont pas pour autant par le niveau du prix, par contre le prix n’est souvent que dans le terme de haut standing.

Visitez notre équipe sur nos pages, et consultez-nous avant tout projet…

Le Groupement est un partenariat de professionnels au service des demandeurs et pour les intérêts des demandeurs et non un promoteur immobilier, nous ne vendons rien.

Nous montons néanmoins en interne avec nos partenaires des projets que nous pouvons proposer à des investisseurs étrangers, projets avec rentabilité qui répondent aux besoins du développement du Maroc. (Projet de quelques millions de Dh ou quelques dizaines de millions d’Euros sur le tourisme ou sur des projets de maisons pour seniors étrangers). Nous pouvons ainsi regrouper toutes les possibilités d’aides de l’état Marocain sur projet de développement, de prêts financiers des projets sur 80 ou 90% du budget, jusqu’à l’exploitation commerciale, par l’apport de nos divers partenaires. Nous allions dans ces projets rentabilité des investisseurs et développement positif pour le Maroc et non la finalité spéculative pure.

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Immobilier : le ralentissement des ventes freine les nouveaux investissements dans le haut standing

Le plan de relance a boosté le segment du logement social, le marasme persiste dans les segments supérieurs. Les grandes signatures arrivent à écouler leurs stocks plus facilement. Les prix restent élevés principalement à cause du coût du foncier. Mis à part les programmes de logements sociaux qui se multiplient depuis le début de l’année à la faveur du plan de relance, le marché de l’immobilier est resté relativement calme. «Que ce soit au niveau des prix du mètre carré bâti ou en terrain nu, de la vitesse des ventes dans différents segments ou encore de l’intention d’achat chez le client, le marché n’a pas beaucoup bougé en comparaison avec les derniers mois de 2009», explique un responsable de la direction en charge de la banque de l’immobilier au CIH. Opérateur historique dans le financement de l’immobilier, cet établissement bancaire réalise des enquêtes périodiques qui se basent sur les informations recueillies par les collaborateurs sur le terrain et recoupées avec celles qui figurent dans les contrats de prêt qu’elle accorde. Selon ses dernières investigations, seul le segment des logements sociaux arrive à alimenter un marché de l’immobilier toujours en léthargie surtout pour le segment du haut standing et plus précisément pour la résidence secondaire. Dans ce segment du haut standing, les prix ont baissé dans certaines villes comme Tanger et Marrakech. Mais ce n’est pas le cas pour tous les promoteurs puisque certaines grandes signatures (Prestigia, Alliances développement, Compagnie générale immobilière (CGI), Palmeraie développement, KLK…) arrivent à liquider leurs stocks, sans aucune réduction. Et ce, en raison de leur taille (ces marques peuvent supporter un ralentissement de la vitesse des ventes), mais aussi et surtout grâce à une offre adaptée aux besoins d’une clientèle majoritairement nationale aujourd’hui. Toujours est-il que ces grandes enseignes du logement de luxe se sont beaucoup calmées en matière d’investissement dans les nouveaux projets pour deux principales raisons. «D’abord, l’effort est concentré sur la liquidation des stocks de logements des projets déjà lancés. Ensuite, plusieurs promoteurs préfèrent investir dans le logement social eu égard aux nombreux avantages qu’il offre depuis décembre dernier», souligne-t-on auprès du CIH. Tension plus vive à Rabat et Casablanca Dans l’ensemble, les promoteurs restent fermes sur leurs positions au niveau commercial. Même à Marrakech et Tanger où des baisses sont constatées sur le haut standing, les prix continuent de donner le tournis. Dans des quartiers huppés de la ville rouge comme Guéliz et l’Hivernage, le mètre carré est vendu entre 15 000 et 20 000 DH. Dans la ville du détroit, le haut standing est cédé à 20 000 DH/m2 dans certains quartiers tel que le boulevard Mohammed V (front de mer). Le moyen standing qui résiste à la tendance baissière observée dans cette ville est dans une moyenne de 14 000 DH/m2 au centre-ville, alors qu’en périphérie les prix sont à 11 600 DH. Pour les acquéreurs potentiels, la situation est plus corsée à Rabat et Casablanca où le manque de foncier n’augure d’aucune détente. «Que ce soit dans le segment de moyen standing et du haut standing, nos enquêteurs ont remarqué que les prix du mètre carré se stabilisent», soutient-on auprès de la banque de l’immobilier au CIH. A Casablanca, par exemple, les logements haut standing dans le Triangle d’or et à Gauthier se négocient en moyenne à 22 000 DH/m2 avec un minimum de 19 000 DH et un maximum de 23 500 DH/m2. Les quartiers de Bourgogne, du 2 Mars et de Val Fleuri sont, quant à eux, à des niveaux plus bas avec une moyenne de 16 000 DH/m2. «Ces chiffres constituent des moyennes pondérées par des prix minimums pratiqués généralement par des petits promoteurs dont la structure supporte moins bien le ralentissement de la vitesse des ventes», confie un membre de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Selon lui, les prix du moyen standing connaissent pratiquement la même stagnation que le haut standing puisque les deux segments souffrent du manque de foncier, alors que la demande est très forte. La moyenne des prix dans ce segment atteint les 17 000 DH/m2 dans les quartiers Gauthier et Racine et 13 500 DH/m2 à Moulay Youssef et au boulevard d’Anfa. Les prix descendent sous la barre psychologique de 10 000 DH/m2 dans les quartiers éloignés du centre-ville tels que Oulfa ou Sidi Maârouf où le moyen standing coûte entre 8 000 et 9 000 DH/m2. A Rabat, les quartiers prisés de l’Agdal et de Hay Riad continuent de culminer à 20 000 DH/m2 pour le haut standing alors qu’à Hassan et au centre-ville le m2 est de 14 500 DH. Les prix du moyen standing se sont stabilisés à 14 000 DH/m2 dans les quartiers chic, contre 11 500 DH au centre-ville et à l’Océan. FOCUS :Des avantages de la crise «A quelque chose malheur est bon». Les professionnels de l’immobilier sont unanimes : le marasme qui caractérise le marché du moyen et haut standing a professionnalisé le secteur en poussant les promoteurs à investir davantage dans les techniques modernes de commercialisation et de communication. «Pour pouvoir vendre plus rapidement, les promoteurs recourent de moins en moins à la pratique du noir et n’hésitent pas à moderniser leurs techniques de commercialisation en faisant appel aux agents immobiliers, aux journées portes ouvertes ou encore aux visites pour clients VIP», indique-t-on auprès du CIH. Les enquêteurs de cet établissement ont remarqué, depuis l’année dernière, une augmentation des budgets de communication et de commercialisation des projets haut standing ainsi que la multiplication des sites web dédiés aux projets immobiliers de ce segment. Pourvu que ça dure !

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