Maroc immobilier ou la logique du “Ma chi mouchkil” avant, “mouchkil” ensuite, ou prendre le temps du temps…

28.4.2010 par admin.

“Pas de problème pour acheter au Maroc, seulement après”, disent les acheteurs.

Toujours très optimistes et positifs, les médias au Maroc comme à l’étranger, quand ils parlent d’acheter ou d’investir au Maroc, pour attirer les clients. Certes, si la communication et la publicité sont des arguments utiles entre les hommes par la distance, cela revêt néanmoins une forme de voile sur les réalités et sur les finalités.

Le marketing est bien une stratégie afin de tromper l’homme, ou afin de l’amener là où un autre le désire, mais pas souvent pour le bénéfice des deux parties, mais uniquement de la partie émettrice. 

Non, la France et le Maroc ne sont pas identiques, même si nombre de bases existent au Maroc issues de la France. La différence souvent n’est pas dans le texte ni dans la pratique officielle mais bien dans l’application et le laxisme évident dans le fonctionnement administratif et comportemental. Bref deux approches culturelles bien différentes pour ne pas dire opposées. Tout étranger qui arrive, désirant trouver son petit coin de paradis pour se poser, découvre rapidement en quelques jours la difficulté de faire avancer ses recherches. Voilà pourquoi depuis des années les étrangers qui désirent l’orient se retrouvent tous devant l’unique solution ou devant la porte moins orientale des promoteurs de l’immobilier au Maroc. Le prix du paisible “ma chi mouchklil” est-il impérativement celui de la promotion immobilière au Maroc ? La question n’avait que cette réponse depuis des années, à moins de s’improviser maître d’œuvre au pied du mur devant une autre réalité non maîtrisable, à moins d’être du métier. Ceux qui s’y sont aventurés l’ont compris, à leurs dépens. Coût du m² clés en main sur plans chez le promoteur ou prix du m² les pieds dans le ciment du petit matin au coucher du soleil, deux problématiques coûteuses au final. 

Donc non ! La France et le Maroc, pour construire sa maison, ne sont pas pareils.

La troisième solution qui consiste à faire confiance à l’architecte, au notaire, au constructeur, avec toutes les garanties qui existent, avant, pendant et après un projet, ne reste pas une proposition accessible, sauf depuis qu’une poignée d’Européens arrivés au Maroc proposent enfin leur aide, leurs conseils, leur représentation à distance, bref leur sécurisation par ce qui manque encore à ce jour : le service. 

Donc si investir est une bonne invitation sur la destination Maroc, à chacun préalablement de s’entourer des bons professionnels et surtout des bons conseillers. Prendre un Cabinet d’avocats, un Courtier en prêts, un Architecte ou déposer son projet entre les mains d’un Conseil pour vous représenter, ne coûte pas mais vous évitera de nombreuses déconvenues, des frais inutiles, voire des pertes sèches, des attentes incompréhensibles, des prix exorbitants du bien proposé, de même que les arnaques manifestes qui ne manquent pas dans ce secteur, en pensant qu’en suivant le premier venu vous feriez la meilleure affaire de votre vie. 

Le Maroc est dans une mue actuellement concernant l’immobilier depuis fin 2008, si beaucoup se rabattent actuellement sur la location ou préfèrent construire de manière individuelle, ce n’est pas sans raison, le sage conseil vous le dira aussi, mais aussi pourquoi…

Faire construire son bien est la meilleure assurance actuellement, mais comment ?

——————————————- 

Blog: http://legroupement.com

Site: http://legroupement-agadir.com

Service Investissement Seniors/Privés/Professionnels:

http://legroupement-agadir.com/le-groupement-conseil/ 

http://www.directgestion.com/sinformer/dgmag/6296-acheter-au-maroc–pas-de-probleme- 

Acheter au Maroc ? Pas de problème !

Devenir propriétaire au Maroc est une démarche assez comparable à la France.

La phase de recherche est bien évidemment la première étape et elle reste nécessaire, notamment pour obtenir des informations sur le marché immobilier local et la conjoncture économique. Cela permettra dans un premier temps de savoir dans quelle direction chercher sur place. Une fois le bien choisi, les conditions de la vente seront négociées en direct avec l’agent immobilier ou promoteur et déterminées avec lui. Elles seront fixées chez le notaire lors de la signature du compromis de vente.

Trouver la banque et le financement
Il est possible de financer son bien depuis la France, mais il est souvent plus avantageux de contracter un emprunt au Maroc. Pour cela, il faut, avant toute chose, ouvrir un compte en devises ou en dirhams convertibles auprès d’une banque marocaine. En effet, plusieurs avantages liés au transfert et au change sont proposés aux clients des banques marocaines non résidants sur place. Ce compte permettra le transfert de l’argent nécessaire à l’achat depuis l’étranger vers le Maroc, et autorisera le rapatriement des fonds en cas de revente éventuelle. Il est donc souvent plus avantageux d’ouvrir un compte en Dirham.
Il existe plusieurs façons de financer son bien :

• Les fonds sont déjà disponibles : dans ce cas, le transfert doit être effectué auprès de l’Office des Changes ou par virement vers le compte marocain. Le bien sera ainsi payé par chèque bancaire
• Une partie du bien est financée par un crédit immobilier : Les banques françaises ne pourront qu’exceptionnellement prendre en garantie le bien marocain. Il faut donc déjà disposer d’un bien non hypothéqué en France afin de garantir l’emprunt. Si ce n’est pas le cas il est possible de contracter un crédit in fine, en mettant en gage un contrat d’assurance vie. Dans ce cas, il faut disposer de 50% du coût de l’acquisition immobilière en capital.
• Le bien est financé auprès d’une banque marocaine : Cela peut être avantageux car les banques demandent un apport minimum assez faible pour financer le bien. Ainsi, le crédit immobilier contracté au Maroc peut financer jusqu’à 70% du bien dans le cas d’un logement neuf, et 60% dans le cas d’un logement ancien. Ce financement peut aller jusqu’à 100% pour les Marocains et les marocains résidents à l’étranger (MRE). Il est ainsi possible de choisir entre des remboursements à taux fixe ou variable, pour une durée allant jusqu’à 20 ans. Dans tous les cas, le crédit immobilier pour les étrangers non-résidents comprend une assurance décès et invalidité et une assurance habitation.

Par ailleurs, une prise de garantie sur le bien marocain est possible, sous conditions. D’un point de vue taux, les banques marocaines pratiquent des taux plus élevés qu’en France de 1 à 2 points (soit autour de 6%) selon la conjoncture.

Signer la vente auprès d’un Notaire
L’enregistrement du bien immobilier acheté doit être immatriculé, ce qui entraîne la signature d’un acte notarié. Les droits et taxes liés à l’acquisition du bien immobilier sont dus par l’acquéreur et varient selon le type de bien (terrain bâti, terrain nu à bâtir, immeuble…). Le notaire, comme en France, est incontournable pour toute opération immobilière, il permet la signature d’actes authentiques et la garantie de la bonne fin de la transaction, ce qui implique des frais supplémentaires.
Au final, l’acquéreur devra s’acquitter des frais suivants :

• droits d’enregistrement : 2,5 % du montant de la transaction TVA incluse pour les habitations et 5% pour une habitation avec revente avant trois ans
• taxe notariale : 0,5%
• frais de conservation foncière : 1 % + 150 dirhams
• mise à jour des constructions à la Conservation Foncière (si nécessaire) : 0,5 % + 75 dirhams
• honoraires du notaire : 1 %, avec un minimum de perception de 2 500 dirhams + TVA à 7 %
• frais divers (timbres, etc.) : 1 500 à 3 000 dirhams environ suivant les dossiers
• honoraires d’agence immobilière le cas échéant (maximum 2,5%)

A noter que depuis peu, l’acheteur d’un logement social bénéficiera d’une réduction immédiate de 20% correspondant à la déduction de la TVA.

Prendre en compte l’ensemble des taxes à payer sur le bien acquis
Tout comme en France l’habitation acquise au Maroc fera l’objet d’une taxation annuelle (équivalent à la taxe foncière et la taxe d’habitation en France). La taxe urbaine et la taxe d’édilité sont groupées et forment une seule et même taxe.

• La taxe urbaine : Cette taxe est assise sur la valeur locative du logement. Révisée tous les cinq ans, cette valeur locative fait l’objet d’une augmentation de 2%. Selon la valeur locative du bien, la taxe ira de 0% à 30%. A savoir : la taxe urbaine ne s’applique pas aux locaux neufs et compléments de construction pendant 5 ans à partir de la date du permis d’habiter. Les MRE bénéficient d’un abattement de 75 % de la valeur locative.
• Taxe d’édilité : C’est une taxe applicable sur les immeubles quelque soit leur destination. Tout comme la taxe urbaine, cette taxe est assise sur la valeur locative du bien. Dans les zones urbaines, cette taxe est de 10% de la valeur locative, et de 60% dans les zones périphériques des communes urbaines. Si l’immeuble est destiné à l’habitation principale, un abattement de 75 % de la valeur locative sera appliqué.

Se pencher sur la fiscalité applicable sur les revenus et les plus values
Pas de double imposition. De façon spécifique, il existe entre la France et le Maroc une convention fiscale de non double imposition. C’est la notion de résidence fiscale qui déterminera la législation applicable. Ainsi, seront considérés comme résidents fiscaux au Maroc, les personnes ayant leur résidence habituelle dans le pays. Les critères pour déterminer cette modalité sont :

• la possession au Maroc d’un foyer permanent d’habitation
• la présence dans le pays d’intérêts économiques
• le fait d’effectuer un séjour au Maroc d’une durée continue ou discontinue supérieure à 183 jours par an.

le Barème de l’Impôt sur le Revenu (IR) est le suivant :

• Revenu annuel de 0 à 24 000 dirhams : exonération de l’IR
• de 24 001 à 30 000 dirhams : imposition au taux de 15 %, avec un abattement de 3 600 dirhams
• de 30 001 à 45 000 dirhams : imposition au taux de 25 %, avec un abattement de 6 600 dirhams
• de 45 001 à 60 000 dirhams : imposition au taux de 35 %, avec un abattement de 11 100 dirhams
• de 60 001 à 120 000 dirhams: imposition au taux de 40 %, avec un abattement de 14 100 dirhams
• plus de 120 000 dirhams: imposition au taux de 42 %, avec un abattement de 16 500 dirhams

Revenus locatifs
En cas d’achat d’un bien déjà loué ou si le bien acheté est à destination d’une location, les revenus devront être déclarés et intégrés au revenu imposable.

A la faveur des retraités
Les retraités bénéficient d’une mesure très favorable d’exonération. Ainsi, après application d’un abattement de 40 % sur les revenus déclarés, l’impôt sur le revenu qui en résulte est réduit de 80 %, à condition que la totalité de la pension de retraite française soit transférée totalement. Pour percevoir sa pension de retraite au Maroc, il suffit d’en faire la demande auprès de l’organisme d’assurance vieillesse qui en effectuera le transfert sur le compte bancaire marocain.

L’impôt sur les plus values
Le taux applicable est de 20%. Le montant de la taxe ne pourra être inférieur à 3 % du prix de cession. Sous certaines conditions, une exonération totale de l’impôt sur les plus values est possible :

• Si le bien cédé était considéré comme résidence principale pendant au moins 8 ans
• Si l’ensemble des cessions immobilières effectuées dans l’année civile n’excède pas 60.000 dirhams
• Si la donation entre vifs a été réalisée gratuitement auprès de quelqu’un de la famille : ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sœurs

100 dirhams = 9 euros

Posté dans Investissement, Senior, Fisc, Droit, Immobilier, Retraite, Société | Aucun commentaire »